재개발이 어려운 이유, 재건축 재개발을 해도 아파트가 부족한 이유

반응형

안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

아파트 물량을 늘리는 방법에는 여러 가지가 있습니다.

외곽에 신도시나 신규 택지를 건설한다던가,

혹은 재개발, 재건축이라던가 등등 많은데요.

 

아파트 가격이 장난 아니게 오르면서,

재개발, 재건축에 관심을 가지는 분들도 많이 늘었습니다.

 

자기 분담금이 존재하지만,

상대적으로 좋은 입지에

시세보다 저렴한 가격으로,

 

신축 아파트에 살 수 있다는 이유로

재개발, 재건축을 노리는 분들이 많은데요.

 

이뿐만 아니라 재개발, 재건축이 되면

아파트 세대가 늘어, 좋은 입지에 살 수 있다는 생각에

재개발 아파트에 관심을 가지는 분들도 많은데요.

 

하지만 대부분이 모르는 사실이 있습니다.

재개발, 재건축을 한다고 해서,

실제 입주물량이 크게 늘어나지는 않는다는 건데요.

 

오늘은 재개발, 재건축을 해도

아파트가 부족한 이유와

재개발이 어려운 이유에 대해

알려드리도록 하겠습니다. 

 

 

글을 편하게 보라는 의미로 작성한 목차입니다.

 

                                   목차

 

1. 재개발 재건축을 해도 아파트가 부족한 이유는?

 

2. 재건축으로 세대수는 얼마나 증가하는가?

 

3. 재건축으로 세대수가 증가하지 않은 사례

 

4. 재개발이 어려운 이유

 

5. 신도시나 택지 개발의 경우

 

6. 결론

 

철거 공사가 한창인 서울 강동구 둔촌주공 아파트.

1. 재개발 재건축을 해도 아파트가 부족한 이유는?

서울에선 거의 매주 재건축ㆍ재개발로 공급되는 신규 아파트 분양을 합니다.

 

그런데 왜 거주할 만한 주택 수는 늘 부족하다는 인식이 생길까요?

 

5층짜리 아파트를 허물고 35층으로 짓는데,

주택 수가 늘 부족하다는 게 이해되지 않는다는 질문을 많이 받는데요.

이러한 부분은 많은 분들이 의아해하는 내용입니다. 

 

주택 수 부족을 수치적으로 증명할 정확한 통계 자료는 없습니다.

통계란 '1+1=2', '2-1=1'처럼 

모든 개별 세대 사정을 고려한 수치여야 하는데,

 

'신규 분양으로 몇 세대 증가했다',

'재개발로 몇 세대 멸실됐다'는 식의 단편적 통계여서

실질적인 수요ㆍ공급이 어떻게 충족되는지 증명할 수 없는데요.

따라서 실수요자 입장에서는

거주할 만한 주택이 충분한지 아닌지로,
주택 수급 상황을 이해하는 것이 현실적인 방법입니다.

결론적으로, 재건축을 하면 일반적으로 공급 세대수는 약간 늘어나는 정도인데요.

하지만 모든 단지들이 늘어나는 것은 아닙니다. 

 

1 대 1로 똑같은 세대수가 공급되는 경우도 있고,

심지어 줄어드는 경우도 있습니다.

즉 증가ㆍ유지ㆍ감소의 3가지 경우가 모두 있다는 의미인데요.

 

단일 단지로는 전국 최대인 9510가구의 서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티(옛 가락시영아파트 재건축)

송파 헬리오시티 지도

2. 재건축으로 세대수는 얼마나 증가하는가?

세대수가 증가하더라도 기대보다 많이 증가하지는 않습니다.

예컨대 2019년 8월 입주한 

강남구 개포동 디에이치 아너힐즈는 1,320세대의 대단지입니다.

그런데 일반 분양분은 63 가구입니다.

어떤가요? 증가하는 세대수가 많은가요? 

2019년 1월 입주한 송파구 가락동 헬리오시티는 9,510세대의 대형 단지입니다.

 

이 중 일반 분양분은 1,558세대 인데요.

 

생각보다 많은가요? 적은가요?

헬리오시티의 경우 일반 분양분만 보면 꽤 되는 것 같기도 합니다.
하지만 헬리오시티급 대형 단지는 이제 거의 없습니다.

대부분은 1,000세대도 안 되는 중소형 단지들인데요.

 

중소형 단지를 재건축할 경우 일반적으로 증가하는 세대는 몇 세대 되지 않습니다.

 

서울 강남구 개포동 디에이치 아너힐즈(개포 주공3단지 재건축)

또 하나 생각해야 할 것은 

일반 분양분이 모두 추가로 증가하는 세대수가 아니라는 점입니다. 

 

일반 분양분에는 기존 조합원 세대 중 

신규 아파트를 분양받지 않은 청산 세대도 포함되어 있습니다. 

 

조합원 세대 중 분양을 포기한 세대도 일반 분양분에 들어 있는 것입니다. 

 

그러므로 증가분에서 일부는 감안해서 세대수를 계산해야 합니다. 

또 다른 측면도 있습니다. 

 

일반 분양분이 있는 모든 단지에는 임대 세대가 의무적으로 들어갑니다. 

 

이것을 주택 수의 증가로 봐야 할까요? 

 

임대 세대는 일반 세대가 분양받을 여지가 없으므로,

거주할 만한 주택 수에 포함할 수 없습니다.

여기서 고려할 사항이 더 있는데요. 

분양 전 개포주공아파트는 66m²(20평) 형 미만 세대가 대부분이었습니다.

 

신규 분양 세대는 대체적으로 99m²(30평) 형 이상입니다. 
기존 규모와 비교되지 않을 정도로 한 세대의 사용 면적이 증가했습니다.

과거에는 3,300m²(1,000평) 부지를 50세대가 나누어 썼다면 
이제 30세대만이 쓸 수 있습니다.

 

용산구 동부이촌동 렉스아파트를 재건축한 ‘래미안 첼리투스’(2015년 7월 입주)

3. 재건축으로 세대수가 증가하지 않은 사례

재건축으로 신규 아파트를 건설해도
세대수가 생각보다 많이 증가하지 않고,

오히려 줄어들 수도 있는데요. 

용산구 동부이촌동의 래미안 첼리투스는 

단 한 세대도 증가하지 않은 사례입니다.

여기는 1 대 1 조건으로 재건축을 했는데요.

 

임대 세대를 만들지 않는 조건으로,

추가 분담금을 100% 자비로 세대당 5억 원 이상씩 지불하고,

기존 조합원들만의 단지를 만든 것입니다.

또한 세대수가 증가하지 않는 또 다른 조건이 있는데요.

 

과거 아파트와 신규 아파트를 비교해 봅시다.
부지 활용 방법이 다른데요. 

2005년 이전 아파트와 그 이후 아파트의 가장 큰 차이점은
지상 주차장이 있는지 여부입니다.

 

또 조경 시설의 규모도 비교해야 하는데요.

 

과거의 5층 아파트 건축물 부지에

아무런 변화 없이 35층을 올린다고 생각해 봅시다.

오피스 건물 같은 신규 아파트에 거주할 수 있을까요?

아파트가 고층이 될수록 동 간격도 벌어져야 하고,  
도로, 산책로, 조경 공간, 수공간 등을 추가로 만들어야 합니다. 

그래서 재건축으로 증가하는 세대수가 생각보다 많지 않은 것인데요.

 

서대문구 북아현뉴타운 재개발 조감도

4. 재개발이 어려운 이유

재개발의 경우 세대수가 늘지 않는 이유는 더 간단합니다.
재건축은 주변에 도로, 상가 등 기반 시설이라도 있습니다.

하지만 재개발 지역은 입지 기반이 매우 취약한데요.

재개발은 매우 촘촘한 다세대, 빌라, 단독주택 부지에,

차가 원활하게 다닐 만한 도로를 새로 만들고, 

공공시설 등 여러 가지 기반 시설도 만들어야 합니다. 

이전의 부지 활용도와는 완전히 다른 마을을 하나 새로 만드는 셈인데요.
아울러 입지 특성상 통계에 잡히지 않는 숨은 세대가 대단히 많습니다.

특히 독립된 세대 형태가 아니라 

동거 형태의 임차로 거주하는 세대가 자가 세대보다 훨씬 많은데요. 

 

이러한 임차 거주민들의 이주 계획까지 포함해,  

 

재개발 계획을 만들어야 하기 때문에,

재건축 대비 해결해야 할 문제가 많이 발생하기 때문에,

 

재개발을 추진하지 못하는 경우가 적지 않습니다. 

 

특히 상가가 많은 지역은 재개발 추진이 더욱 어려운데요.

 

다가구 주택

다세대 주택

재개발 지역의 전체 공급량이 1,000세대라고 하면,  
그전에는 1,500 가구 정도가 거주했을 것입니다.

통계로 확인할 수 없는 가구가 생각보다 많기 때문인데요.
다가구도 단독주택입니다.

19세대가 살고 있는 다가구는 통계로 따지면 1개 주택인데요.

 

그러므로 재개발은 신규 공급 세대수가 
기존 거주 가구 수보다 줄어들 수밖에 없습니다.

 

또한 임대 물량분, 거주 규모 증가분 등의 나머지 이유는 재건축과 같습니다.

 

하남 미사 강변도시 전경

5. 신도시나 택지 개발의 경우

나대지에 신규로 개발하는 

신도시나 택지개발사업의 경우 
고스란히 세대수가 증가할 수 있습니다.

하지만 서울과 부산, 대구처럼,

기존 도심을 재건축ㆍ재개발해야 하는 입지는

생각보다 세대수가 증가하지 않습니다.

게다가 세대당 가족 수가 점점 줄고 있는데요.

기존 5인 이상 2~3세대 가족이
3인 이하 1~2세대가 되는 속도가 더 빨라지고 있습니다.

또한 도심 안쪽에 거주하기를 희망하는 수요는 계속 증가하는데요.

 

하지만 도심 내 신규 공급 주택 수는 거의 증가하지 않고 있습니다.

이것이 도심 내 재개발ㆍ재건축이 계속 추진되어도,

거주할 만한 주택 수는 감소하는 이유인데요.

즉 현재 신규 공급이 없는 상태에서, 

재개발ㆍ재건축이 추진되어도,

 

실질적인 분양으로 인한

공급 주택수가 크게 늘어나는 건 아니기 때문에,

아파트가 부족하게 느껴지는 겁니다. 

 

마지막으로 한 가지 더 추가해야 할 요인이 있습니다.

 

신규 아파트에 거주하고 싶어 하는 세대가 지속적으로 증가하고 있다는 건데요.

 

신규 아파트에 거주한 경험이 있는 세대는,

단독, 다세대, 빌라는 물론이고,

구축 아파트로도 이사하려 하지 않습니다.

이 수요는 어떤 통계에도 잡히지 않습니다.

 

서울 서초구 잠원동 ‘아크로리버뷰 신반포’(가장 앞쪽 단지)와 입주 20년이 지난 주변 아파트 단지들.

6. 결론

끝으로 결론입니다.

현재 '신규 아파트'의 수요는 계속 늘고 있지만
재개발ㆍ재건축으로는 세대수 증가에 한계가 있습니다.

즉 신규 공급 아파트의 숫자는 한정되어 있는데,
자가든, 임차든 신규 아파트를 희망하는 수요가

계속 증가하고 있기 때문에,

 

서울 부동산의 미래에는

이러한 수요와 공급의 불일치가 지속될 것입니다.

 

아래의 링크는 아파트 똘똘한 한 채 갖기와 관련해서 작성했던 게시글입니다.
참고하실 분은 참고하시라고 올립니다.

 

1. 시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?

시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?(똘똘한 한 채 갖기)

2. 입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법

입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법(똘똘한 한 채 갖기)

3. 아파트 구매 시 주차장이 중요한 이유

아파트 구매 시 주차장이 중요한 이유(똘똘한 한 채 갖기)

4. 간단하게 아파트의 입지 분석을 하는 방법과 아파트 시세를 평가하는 방법

간단하게 아파트의 입지 분석을 하는 방법과 아파트의 시세를 평가하는 방법

5. 부동산에서 거품가를 확인하는 방법

부동산에서 거품가를 확인하는 방법

6. 같은 아파트인데 다른 대출 금리?

같은 아파트인데 다른 대출 금리?

7. 아파트/연립주택/다세대/다가구의 분류법

 

아파트/연립주택/다세대/다가구의 분류법