부동산에서 거품가를 확인하는 방법

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

최근 부동산이 하락기에 접어들면서,

매수 시기로 고민을 가지는 분들이 많은데요.

 

2015년 이후로 서울의 아파트 평균 가격이 10억으로 오름에 따라,

평균 가격이 8억으로 떨어진 지금도 비싸다고 하는 분들이 많습니다.

당분간 금리 인상은 계속될 예정이라,

향후 몇 년 동안은 조정이 될 예정인데요.

 

그럼에도 불구하고 이미 상승도가 너무 높았기에,

아무리 조정이 되더라도 2015년과 비교했을 때,

월급만으로 장만하기에는 어려운 현실인데요.

 

부동산은 정권에 따라 상승과 하락을 반복하지만,

꾸준히 우상향을 그리고 있습니다. 

 

그렇기 때문에 부동산에 있어서 거품 가격을 확인하는 방법은 중요한데요.

 

오늘은 부동산에서 거품가를 확인하는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 

 

아파트 매매,전세 가격지수 변동률

1. 부동산에서 거품가를 확인하는 방법

 

대한민국 부동산 투자의 역사를 살펴보자면 보통 50년으로 보는데요.

1970년대부터 아파트 개발이 본격화됐기 때문입니다.

현재 서울 부동산 시장을 주도하는 반포동, 동부이촌동,

압구정동, 여의도동, 잠실동 등의 아파트들이 모두 1970년대에 건설됐는데요.

지난 50년간 아파트 개발과 가격 상승은,

1997년 IMF 외환위기와 2008년 금융위기 직후를 제외하고는 쉬지 않고 지속됐습니다.

이러한 현상에 대해 혹자들은 이렇게 평가하는데요. 

거품이 쌓이고 쌓여 폭발한 게 IMF 외환위기와 금융위기의 부동산 상황이라고,

사후적으로 보면 그런 분석도 가능합니다. 

 

하지만 당시 가격 하락장을 단지 거품이라고 단정해서 해석하기에는,

설명되지 않는 부분이 너무 많은데요.

1997년 폭락 가격이 불과 2년 만에 모두 회복됐다는 게 대표적입니다. 

2008년 금융위기 하락 가격의 회복에는 IMF 때보다 오랜 시간이 걸렸는데요. 

 

2015년 대부분이 회복됐지만, 

대형 상품은 아직 회복되지 않은 지역도 존재합니다. 

 

이러한 상황으로 볼 때, 

거품 이론으로 부동산 시장의 변화를 설명하는 데는 한계가 있습니다.

대공황과 금융위기

2. 부동산에서 거품을 판단하는 방법은?

 

거품으로 판단했던 가격도 시간이 지나면,

대부분 일반적인 가격으로 인정됩니다. 

'대한민국 부동산 불패'라는 말에 어느 정도 신뢰가 가는 이유인데요. 

 

버티면 무조건 이긴다는 부동산 투자계 선배들의 조언이 옳은 말처럼 느껴지기도 합니다.

대한민국 부동산 시장에서는 거품이라는 말이 적용되지 않을까요?

이에대해 살펴보기 위해서는 먼저 거품의 의미를 정의할 필요가 있는데요. 

사전적 의미를 보면 현상 따위가 일시적으로 생겨 껍데기만 있고,

실질적인 내용이 없는 상태를 비유적으로 이르는 말입니다.

 

그렇다면 거품을 판단하는 방법은 무엇일까요?

거품을 예측하기 위해서는 속이 보여야 합니다. 

속이 보이려면 껍데기가 투명해야 하는데요. 

거품인지 확인하기 어려운 것은 껍데기가 진해서 속을 알 수 없을 정도이기 때문인데요. 

 

이때 눈으로만 봐서는 정확하게 판단할 수 없으나,

사후적으로는 누구나 알 수 있습니다.

따라서 미리 파악해야 하는데요.

거품이 꺼지기 전에 확인하는 방법은 두 가지입니다. 

하나는 바늘로 직접 찔러보는 방법, 

다른 하나는 거품이 만들어진 원재료를 파악하는 방법인데요.

 

본문의 내용과 상관없음.

3. 부동산 거품에 바늘로 직접 찔러보는 방법

 

​먼저 직접 바늘로 찔러 보는 방법을 부동산 시장에 적용해 봅시다. 

 

바늘로 큰 거품을 찌르면 쑥 들어가기만 할 뿐, 

터지지는 않습니다. 바늘을 빼도 그런데요. 

'거품이 안 터지네?' 사람들은 혼란에 빠집니다. 

 

분명 속이 비었고 껍데기만 있는데 터지지 않으니 말입니다. 

하지만 터질 때도 있습니다. 

주변이 건조하면 거품이 마르거나 터집니다. 

거품 표면이 약해지기 때문인데요. 

이렇게 찔러 보는 방법만으로 거품을 판단하려는 사람이 대부분입니다. 

 

그중 상당수는 거품이 아닐 것이라는 기대를 밑바탕에 깔고 있고, 

비어 있음을 알고도 계속 거품을 가지려 하는데요. 

 

부동산 투자에서 인사이트를 가지고 기본을 지킨다는 건 그래서 중요합니다. 

알면서도 당하는 경우가 바로 이런 상황인데요. 

욕심은 거품을 보는 눈을 멀게 합니다.

 

한국 감정원에서 발표한 과천시 집값 그래프

대표적인 거품 사례를 들자면 과천을 들 수 있는데요.

2007~2008년에는 과천시가 강남구 평균 아파트 거래가보다,

높은 평당가에 거래되기도 하였습니다. 

 

물론 꾸준히 등락을 이어가며,

2012년 바닥을 찍기까지 우여곡절이 많았던 지역이기도 합니다만. 

 

원인은 과천정부청사가 세종시로 이전하게 되면서 수요가 줄었다는 점, 

그리고 국내 부동산시장 침체기가 겹치면서 상당히 높은 하락세를 보여주기도 하였습니다. 

물론 과천시의 경우 너무 과도한 하락이 습니다. 

 

과천시는 과천시민 수 대비 세수가 상당히 높은 동네이며, 

과천경마장 및 서울랜드를 통해 걷어들이는 세수가 상당한데 반해,

과천시민의 수는 7만 명 정도에 불과해서,

 

시민에게 돌아가는 복지혜택이 대한민국 지자체 중에서 최고 수준을 자랑하는데요.

 

과천시는 2012년 8월 바닥을 찍고 2020년까지 무섭게 상승했습니다.

 

4. 부동산 거품이 만들어진 원재료를 파악하는 방법

따라서 거품이 만들어진 원재료를 확인해야 거품인지 아닌지를 확신할 수 있는데요. 

거품은 100% 가수요로 이루어집니다. 

바로 '투기 수요'인데요. 

 

원재료에 실수요가 전혀 보이지 않는다면 일단 한발 물러서야 합니다. 

 

굳이 아무도 가지 않는 길의 개척자가 될 필요는 없습니다. 

개척되는 길을 확인하고 뒤따라 들어가도 절대 늦지 않는데요. 

실수요가 어느 정도 들어가는 것을 확인하고 시작해도 충분히 투자 가치는 있습니다.

 

풍선효과

가수요가 많을 때 매수하면 거품을 매수하는 것입니다. 

 

예컨대 말도 안 되는 입지의 대규모 미분양 물량이 대표적입니다. 

실수요가 들어올 리 만무하니까. 

욕심과 가수요로 이루어진 그 시장은 그렇게 존재할 것입니다. 

 

부동산 시장은 사람들의 욕심이 소멸되지 않는 이상 지속적으로 존재하는 시장입니다.

김포한강신도시의 경우에는,

2010년 1단계 분양 때만 해도 수도권 미분양의 대명사 취급을 받았지만, 

2014년 전세난을 틈타 "전세금으로 고급 아파트에 내 집 장만하자"는 말로 홍보에 성공하여,

 

서울로부터 많은 인구가 유입되었고,

미분양은 옛말이 되는 줄 알았다가 미분양이 해소되는 것을 쭉 지켜보던,

건설사들이 2015년 건설계획을 우후죽순으로 발표하면서,

 

분양물량을 융단폭격처럼 퍼붓는 바람에,

다시 미분양이 발생하기 시작한 사례와 같이,

거품을 판단하기 위해서는 바늘로 찔러보고,

실수요가 있는지도 확인해야 합니다. 

 

정권별 집갑 상승률

정권별 집값 상승률 기사

5. 결론

 

실수요가 존재하는 시장이라면 들어가도 됩니다. 

 

당장은 문제 될지 몰라도 시간이 해결해 주는 경우가 대부분입니다.

2006년 전후 서울시 강남구, 경기도 과천시의 시세는 누가 봐도 거품이었습니다. 

 

하지만 원재료를 확인했을 때 그 안에는 실수요가 존재하고 있었습니다. 

 

거품인 줄 알았던 반포동, 동부이촌동, 압구정동, 여의도동, 잠실동 모두 실수요 시장이었습니다. 

가격만으로는 거품을 판단할 수 없습니다. 

 

따라서 거품의 재료, 가수요, 실수요를 종합적으로 판단해야 합니다.

요약하자면 부동산 시장에서 거품을 판단하는데 있어서,

단순히 절대 가격이 높고 낮음으로만 판단하면 안 되며,

투기 수요 속 실수요 시장을 확인해야 하며,

절대 가격이 낮아도 거품 가격은 존재한다는 점을 명심하셔야 합니다.

 

아래의 링크는 아파트 구매와 관련해서 작성했던 게시글입니다.
참고하실 분은 참고하시라고 올립니다.

 

1. 입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법

 

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2. 시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?

 

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