입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법(똘똘한 한 채 갖기)

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

혹시 '국가 부도의 날'이라는 영화를 보신 분이 있으신가요?
이 영화는 IMF가 시작되기 전의 상황과 
IMF가 발생하고 난 이후의 모습을 그려주는
영화로 김혜수 씨와 최근 논란이 많은 유아인 씨가 열연한 영화인데요.

이 영화의 핵심만 말하자면 IMF가 시작되기 전에 
유아인 씨가 투자자를 모아 달러 투자로 돈을 벌고 
IMF가 시작되자 폭락한 아파트, 건물 등의 부동산을 싹 사들여서
부자가 되었다는 내용인데요.

 

시장 경제와 관련된 공부로도 좋은 영화이니

안 보신 분들은 봐보시는 걸 추천합니다.

최근 금리인상, 스태그플레이션, 주택 가격 이런 경제 키워드가
혼란하고 위축된 시장경제 상황을 설명하고 있는 만큼 
위기는 곧 기회다라며 부동산에 관심을 가지는 분들 또한 늘어나고 있습니다.

특히 부동산 중에서 아파트 시장의 경우에는 
똘똘한 한 채 위주로 비중이 커지고 있는데요.

상대적으로 자기 자본이 떨어지는 신혼부부나 
첫 집을 장만하는 20~30대의 경우 중에서는
신축에 비해 상대적으로 저렴하면서 재건축, 재개발도 노려 볼 만하고
입지도 괜찮은 구축 아파트에 관심을 가지는 경우도 많습니다.

하지만 아무래도 구축 아파트의 경우 
제가 최근 포스팅 한 글의 내용처럼 주차장 등
고려해야 할 점 또한 많은데요.

오늘은 입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

1. 입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법은?

부동산에 있어서 가장 중요한 건 입지입니다.

그렇기 때문에 입지를 제외한 아파트 준공연도만 가지고는 

매수 여부를 결정할 수 없고 결정해서도 안 됩니다. 

왜냐하면 아파트 가격은 해당 입지의 수요와 공급을 파악하는 것이 더 중요하기 때문인데요. 

대한민국 아파트 역사상 

가장 많은 아파트가 공급되었던 시기는 1980년대와 1990년대입니다. 

 

1980년 이전에 공급된 아파트는 

대부분 현재 재건축을 했거나 준비하고 있습니다. 

 

현재 부동산의 시세를 이끄는 아파트들은 

이 시기에 최초로 준공되었고 현재 재건축한 아파트들입니다.

그리고 이러한 아파트들은 과거에도 이미 좋은 입지였고, 

지금은 과거보다도 더 선호하는 입지가 되었는데요.

인기 있는 입지에 새 아파트라는 선호 상품이기 때문에 

구축 아파트보다 당연히 시세도 크게 높습니다. 

 

또한 시세가 아무리 높아도 매수 대기자가 많아 수요층 또한 충분히 많은데요. 

이러한 입지의 아파트들의 경우 2020년까지 지속된 부동산 상승기 이후의

조정기에도 하락 여부를 크게 걱정할 필요가 없다는 장점이 있습니다.

 

또한 2020년 신규 아파트 공급 물량이 점점 더 줄고 있는 상황이라

새로 입주한 아파트나 곧 재건축에 들어갈 아파트 소유주들에게는 꽃놀이패 시장입니다.

 

불안한 아파트 시장.

2. 구축 아파트를 구매해야 하는가?

지금 현재 아파트 실수요자들의 최대 고민은 

재건축 이슈가 현재로썬 전혀 없는 구축 아파트의 매수 여부일 겁니다. 

 

준공 연도로 따지면 1980년 중반부터 2000년 이전 아파트들이 이러한 대상인데요.

구축 아파트의 소유자나, 매수 대기자의 경우 고민이 많을겁니다. 

 

왜냐하면 구축 아파트를 매수해도 되는지, 

아니면 무리해서라도 신축 아파트를 사야 하는지 라는 점 때문이며, 

이러한 사람들이 현재 부동산 시장에서 가장 많은 비중을 차지할 수요층일 겁니다.

이러한 재건축 이슈가 없는 구축 아파트는 

현재 가장 많은 사람이 살고 있으며, 매매와 임대 거래도 가장 많은데요.

과연 이러한 아파트를 팔아야 할까요? 사야 할까요?

 

매도 희망층과 매수 희망층은 어떤 선택을 해야 할까요?

 

구축 아파트를 매수하는 기준은?

​3. 구축 아파트를 매수하는 기준은?

기준은 의외로 간단합니다. 

그 입지의 아파트를 매수할 수요가 현재 존재하는지와, 

주변에 추가로 공급될 신규 아파트들이 얼마나 있는지에 따라 판단하는 것인데요.

예컨대 아파트 재건축 가능 연한은 30년이니 

아파트의 수명을 30년으로 가정할 때 

이를 10년씩 나누어 경쟁력 유무를 따지면 구축 아파트의 매수 기준​​이 나옵니다.

10년 미만의 아파트는 상품성에 특별한 문제가 없습니다. 

따라서 신규 아파트로서 가장 좋은 상품 경쟁력 평가를 받을 수 있는데요. 

상품력 자체를 검토할 필요가 없습니다. 그렇기 때문에 입지만 보면 되는데요. 

 

기존 도심이라면 현재 기준으로 입지의 수준을 평가하면 되고, 

신도시라면 기반 시설이 언제쯤 완성될지를 예측해 판단하면 됩니다.

10~20년 차 아파트는 가장 인기가 많고 거래가 활발한 연차입니다. 

입지적인 요소와 상품적인 요소를 비슷한 비율로 고려해야 하는 시기인데요.

10년이 넘었다면 신도시라 하더라도 충분히 입지가 활성화될 만한 시간입니다. 

따라서 현재의 입지 평가가 좋지 않다면 매수를 피해야 합니다. 

 

반면 입지 조건은 양호하나 주변에 

신규 아파트가 많이 공급되었거나 될 예정이라면

상품 경쟁력에서 밀릴 수 있는데요.

 

이 경우 추가 시세 상승 가능성이 있는지, 

공급이 지역 수요보다 많은지를 따져 봐야 합니다.

 

20년이 넘은 아파트 구매시 고려할 점

20년 넘은 아파트들의 경우에는 

매수 결정 시 가장 많이 고민해야 할 대상인데요. 

 

목동, 상계동, 광명시 등 서울권 준도심 지역과 

서울 주변 1기 신도시의 거의 모든 단지가 이에 해당됩니다. 

20년 이상이 되면 입지 경쟁력은 

검증이 끝난 상태이기 때문에 입지에 대해서는 고려할 필요가 없지만,

상품으로써의 경쟁력이 급격히 떨어지는데요.

입지가 좋기 때문에, 매수 의향은 낮더라도 

임차로 살려는 수요는 많을 수 있습니다. 

 

전세가율이 높은 이유가 여기에 있는데요. 

 

전세가율이 높다는 것은 실수요가 많기 때문에 

투자하는 입장에서는 긍정적인 입지라고 평가할 수 있습니다. 

 

하지만 매수 대상으로서의 평가는 몇 가지 더 고려할 요인이 있습니다. 

 

입지가 좋기 때문에 거주는 해야 하는데 

낡은 아파트를 굳이 매수하고 싶지 않은 것인데요. 

 

이 부분이 구입 여부를 판단하기 어렵게 합니다.

 

아파트 상승 가능 곡선

4. 분당과 일산으로 알아보는 구축 아파트의 추가 상승 가능성은?

아파트를 매수할 때는 향후 인플레이션 이상의 시세 차익이 기대되어야 하는데요. 

 

시세가 오르지 않을 것으로 예상되는 부동산은 굳이 살 필요가 없습니다. 

 

물론 정책이 바뀔 것이라고 예상 중이지만 

2020년 10월 대한민국의 부동산 시장의 경우

아무도 체험하지 못해 본 나라라 전셋집 구하는 게 하늘에 별따기였지만

일반적으로 매매 시세가 오르지 않는다면 전세로 사는 것이 더 경제적입니다.

따라서 20년 차 이상의 아파트를 매수할 때는 

추가 상승 가능성이 있는지를 따져 봐야 합니다. 

 

가격이 오르는 원리는 단순한데요. 

 

공급량 대비 수요량이 많으면 가격이 오릅니다. 

추가로 공급되는 상품이 없다면 

상품력이 떨어지는 20년 차 아파트라도 가격은 상승할 것입니다.

예컨대 1기 신도시의 대표라 할 수 있는 분당과 일산을 보자면 

분당은 1991년에 입주를 시작했기 때문에 가장 오래된 신도시인데요. 

2000년대 입주한 주상복합을 제외하면 대부분의 단지가 20년이 넘었습니다.

 

그리고 분당의 아파트 가격 추이를 보면

2007년을 고점으로 2013년까지 가격이 하락했다가 2020년까지 꾸준히 상승했는데요.

 

이는 공급 대비 수요가 여전히 많다는 것을 의미합니다.

2020년 기준으로 분당 내 추가 공급 계획은 없는데요.

 

따라서 이 상승 추세는 지속될 가능성이 높습니다. 

 

일산 신도시 주변 입지

5. 일산 신도시로 살펴보는 입지가 중요한 이유와 고려할 점

일산신도시의 경우 초기부터 10년까지는 

분당, 평촌과 함께 신도시 부동산 전성시대를 이끈 인기 지역이었는데요. 

 

하지만 최근의 위상을 보면 

분당, 평촌, 중동, 산본 신도시 등의

5대 신도시 중에서 시세가 가장 낮고, 

지난 20년 동안 최하위였던 산본보다도 낮은 시세를 형성하고 있습니다. 

왜냐하면 상품 경쟁력이 낮아진 데다 주변 공급이 대량으로 추가되고 있기 때문인데요.

 

일산 북쪽에는 파주 운정신도시가,

서쪽에는 김포 한강신도시가,

남쪽에는 삼송신도시가 무서운 속도로 성장하고 있습니다.

 

이 때문에 서울 서북부 부동산 시장에서 일산의 위상이 크게 낮아졌고,

따라서 일산신도시만의 차별화 경쟁력이 있는 입지(교육ㆍ환경)를 제외하면

경쟁력이 지속적으로 낮아질 확률이 높습니다.

아파트 준공 연차별로 다른 전략을 가져가야 하는 이유가 여기에 있는데요.

 

준공 연차가 낮으면 입지적인 요소에 비중을 더 두고,

연차가 많아질수록 상품력에 대한 검토 비중을 높여야 하며,

단순히 전세가율이 높다는 이유만으로 매수 여부를 결정하면 안 됩니다.

 

그렇기 때문에 꼭 입지 경쟁력과 상품 경쟁력의 지속 유무를 함께 고려해야 합니다.

요약하자면 입지가 최우선이며, 상품성은 준공 연차별로 달라지는데, 

이때 주변의 대규모 공급이 있는지를 살펴봐야 한다는 게 핵심이며, 이 점만 명심하시면 됩니다.
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아래의 링크는 똘똘한 한채 갖기와 관련해서 작성했던 게시글입니다.
참고하실 분은 참고하시라고 올립니다.

 

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2. 시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?

 

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4. 부동산에서 거품가를 확인하는 방법

 

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