시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?(똘똘한 한 채 갖기)

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

아파트의 경우 실거주의 목적입니다.

하지만 아파트를 투자의 목적으로 구매하는 사람들이 많은데요.

본인의 자금에 맞춰서 투자를 한다면 다행이겠지만,

 

최근에는 대부분 본인의 여력을 넘어서는 영끌 투자를 했다가,

시세의 상승만 바라보고 투자했다가 결국 손해 보고 파는 경우가 많은데요.

 

안타까운 일이 아닐 수 없습니다.

 

최근 금리 인상의 여파로 아파트가 하락세에 들어섬에 따라,

안전가옥이라 불리우는 똘똘한 한 채에 관심을 가지는 분들이 많아졌습니다.

 

2021년 아파트의 무덤으로 불리우던 대표적인 베드타운 일산의 경우,

 

규제가 없었던 남양주에 이어 김포, 파주로 몰린 투자 열풍과 

그로 인해 파주에 비해 입지가 더 좋은 일산으로,

사람들이 몰리면서 풍선 효과로 상승했었는데요.

 

오늘은 시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?

1. 경기 위기의 상황과 시세가 안정적인 아파트(안전가옥)

 

2008년 리먼 브라더스의 파산으로 시작된,
금융위기를 예측한 국내 경제 전문가는 몇 명이나 되었을까요? 

아무도 없었습니다. 

적어도 공식적인 매스컴을 통해서 나타난 결과는 그랬는데요. 

세계 최고의 경제 강국인 미국도 전혀 대비하지 못했던 상황이니,  
국내 상황이야 말할 것도 없습니다.

2005년부터 2007년까지는 대한민국 사상 최고의 부동산 호황기였습니다.

 

그렇기때문에 2007년을 분기점으로,

부동산 침체가 시작될 것이라고는 아무도 예상하지 못했는데요.

시행착오를 준비할 경험치가 전혀 없는 시장이었기 때문에,

그에 대한 대책이나 전문가도 없었습니다.

정부, 금융권, 기업도 속수무책이었으니,

부동산 투자자는 무방비로 당할 수밖에 없었고, 

특히 '묻지 마 투자'를 한 사람은 지옥 같은 나날이었을 것입니다.

 

대공황과 글로벌 금융 위기

반면 엄청난 경제적 혼란 속에서도,

큰 피해를 보지 않은 사람이 생각보다 많았는데요.

 

경제 전문가도 전업 투자자도 아닌,

바로 평범한 우리들의 부모 세대가 이에 해당했습니다. 

투자나 투기 등에 관심 없이 자기 집 한 채만 갖고,

평범하게 살아온 분들은 IMF 외환위기와 금융위기를 안정적으로 보냈는데요.

그런 분들은 대출이 없는 가구도 많아,

전반적인 부동산 시장의 급락 속에서도 '안전가옥'이라고 할 수 있는 자기 집 한 채로 버텼습니다.

특히 아파트 같은 공동주택이 아닌,

단독주택(다가구 포함)을 소유하고 있는 가구의 경우 오히려 재산 가치가 높아졌는데요.

월세를 받는 경우에는 수익률이 증가했습니다.

 

금융위기로 살펴보는 안전 가옥의 시사점

2. 금융위기로 살펴보는 안전 가옥이 주는 4가지 시사점

 

금융위기 당시의 부동산 시장 변화와 각 계층의 대응 행태를 통해
네 가지 시사점을 찾을 수 있는데요.

첫째, 안전가옥이라 부를 수 있는 대출 없는 집을 소유한 경우,

부동산 폭락과 하락에 영향을 거의 받지 않는다.
​
둘째, 전세 혹은 월세 등 임대 형태로 부동산을 소유한 경우(특히 월세라면) 흔들릴 이유가 없다.

셋째, 양호한 입지의 단독주택을 소유한 자는 어떤 시장에서도 늘 승자다.
단독주택은 건물의 가치보다 땅의 가치가 훨씬 크다. 

땅의 가치는 대한민국 부동산 역사상 하락한 적이 없다. 

 

IMF 때도, 금융위기 때도 피해가 없었던 유일한 부동산 상품이 바로 땅이다.

넷째, 부동산은 결국 입지가 가장 중요하다. 

부모 세대가 사는 곳은 기반 시설이 잘 갖춰진 곳일 확률이 높다. 

입지가 좋은 곳이라는 의미다. 

 

일반적인 생활에 충실하고, 

어떻게 하면 가족의 의식주 생활을 제대로 꾸려갈까 고민하다 보니,

생활하기 편리한 입지를 자연스럽게 선택했을 것이다.

그 입지 위에 안전가옥을 만들어 리스크가 낮은 투자를 해 왔다.

 

블랙스완현상

3. 시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?

2021년 여름까지의 아파트 시장은 예외지만,  
일반적으로 아파트는 아무리 좋은 입지라도 가격이 계속 오르지는 않습니다.

전세 가격도 마찬가지입니다. 

많은 사람들이 전세 시세는 끊임없이 오를 것이라 예상했지만,

이미 몇몇 지역에서 역전세 현상이 나타나고 있는데요.

위험 징후가 보이는 지역이 눈에 띄기 시작한 지금은 부동산 시장에서,

 

블랙 스완

(발생 가능성이 적어서 예상하기 어렵지만,

막상 발생하면 엄청난 영향을 미치는 사건)을 대비해야 합니다.

 

가장 좋은 방법은 부모 세대를 벤치마킹 하는 것인데요.

첫째, '묻지 마 투자'를 하지 않는다. 

생활비를 감안하지 않은 무리한 대출도 금지입니다. 

매수한 부동산의 미래 가치가 이유 없이 상승하리라고 기대하는 것은 아닌지 늘 의심해야 합니다.

둘째, 실거주층이 아니라 투자자끼리 매물을 돌리는 시장이 아닌지 체크해야 합니다. 

지금 가장 핫한 지역의 부동산 시장이라도,

당장 그 수요를 받아 줄 실수요층이 있는지 확인해야 합니다. 

 

서울이 아닌 지방의 중소 도시는 더욱 주의가 필요한데요. 

인구 몇십만 명 수준인 지역은 소수 투자층만 집중적으로 매수해도,

시장이 비정상적으로 왜곡될 수 있습니다. 

 

실거주 위주의 시장은 절대 폭등하지 않습니다.

인플레이션 전후 수준으로 자연스러운 상승만 있는데요.

 

특별한 호재가 없는데 가격이 급등하는 시장,

매물이 급격히 축소되는 시장은 묻지 마 투자 세력이 들어온 것입니다.

호재 없는 지방 소도시의 급등은 대부분이 그렇습니다. 

마지막으로 본질에 충실하게 투자해야 합니다. 

부동산의 본질은 입지이며, 입지의 미래 가치를 고려하지 않은 투자는 위험합니다. 

어떤 시장에서도 입지 공부가 우선입니다. 

 

4. 결론​

결론을 내자면 부모 세대의 '실수요 투자'를 벤치마킹해야 하며, 
무리한 대출은 피하고 입지 공부부터 하라고 말씀드리고 싶네요.

개인적으로 3기 신도시가 역대급으로 많은 물량으로 풀리니,

장기적인 목표를 설정하고,  
3기 신도시 전략을 잘 짜보시는 것도 좋을 거라고 생각합니다.

 

 

아래의 링크는 똘똘한 한채 갖기와 관련해서 작성했던 게시글입니다.

참고하실 분은 참고하시라고 올립니다.

 

1. 입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법

입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법(똘똘한 한 채 갖기)

 

2. 아파트 구매 시 주차장이 중요한 이유

아파트 구매 시 주차장이 중요한 이유(똘똘한 한 채 갖기)

 

3. 간단하게 아파트의 입지 분석을 하는 방법과 아파트의 시세를 평가하는 방법

간단하게 아파트의 입지 분석을 하는 방법과 아파트의 시세를 평가하는 방법

 

4. 부동산에서 거품가를 확인하는 방법

 

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