1기 신도시를 통해 알아보는 3기 신도시의 미래 모습은?

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

2023년 현재 부동산 시장은 하락장에 접어들었는데요.

하락장이지만 특히 서울의 경우 2015년 이후

집값이 2배 이상 오른 상태라 아직도 조정되려면 멀었는데요.

 

아파트 가격이 떨어진다 하더라도 2015년과 비교했을 때 엄청 상승한 가격이기 때문에

월급만으로 아파트를 장만하는 것은 무리인 상황입니다.

 

서울의 아파트 가격이 비싸기 때문에 정부는 신도시 계획을 계속해서 세워왔는데요.

현재 1기 신도시는 완성된 상태이고, 2기 신도시는 어느 정도 인프라가 구축되었고,

3기 신도시는 토지 보상 등 개발이 되고 있는 상황입니다.

 

특히 3기 신도시의 경우에는 인프라가 완성되려면 향후 10년은 바라봐야 하는데요.

하지만 1기 신도시와 마찬가지로 인프라가 완성된 후에는

당연히 비싸지기 때문에 미리 하남과 남양주의 경우 미리 선점하려고 하시는 분들 또한 많습니다.

 

역사는 반복되기 때문에 3기 신도시의 완성된 미래 모습을 살펴보려면

1기 신도시나 2기 신도시를 공부하면 좋은데요.

 

아직도 진행 중인 2기 신도시보다는 이미 완성된 1기 신도시를 살펴보면

3기 신도시의 미래 모습을 그리는 데 있어서 더욱 큰 도움이 될 거라고 생각합니다.

 

오늘은 1기 신도시를 통해 3기 신도시의 미래 모습을 살펴보도록 하겠습니다.

 

1기 신도시와 2기 신도시의 위치

1. 3기 신도시의 미래 모습인 1기 신도시의 특징

우리가 흔히들 알고 있는 1기 신도시는
분당, 일산, 중동, 산본, 평촌 신도시를 말하는데

서울의 강남 생활권(분당, 평촌, 산본), 여의도 생활권(중동), 시청 생활권(일산)등의 

업무거점을 중심으로 부도심 역할을 하고 있습니다.

1기 신도시는 제6공화국 노태우 정부시절인 1989년 4월 

폭등하는 집 값의 안정화 및 주택난 해소를 위해 주택 200만 호 건설이라는 

대한민국 역사상 최대의 주택 건설 프로젝트 추진의 일환으로 시작하여, 

서울외곽 근교의 농촌을 대규모 아파트단지로 개발 계획한 정책입니다.

(제5공화국 전두환 정부 때는 500만 호 프로젝트를 기획하였으나 수치가 수치인만큼 

완벽히 실현되지 못하고 176만 호 정도 건설하였는데 그 일환으로 목동, 상계동 등이 건설)

 

이들 지역은 서울 도심으로부터 약 20km 이내 거리에 위치하고 있는데요.

1기 신도시 중 분당과 일산은 

기존 시가지와는 완전히 분리된 광활한 허허 발판에 조성된 진정한 의미의 신도시이며, 

중동, 평촌, 산본은 기존 시가지의 미개발지를 활용하여 신·구도시의 연계를 한 도시입니다.

이렇기 때문에  분당과 일산은 광활한 대지에 조성된 만큼 

아파트 배치가 널찍하고 녹지도 충분히 확보하였으며 계획 인구밀도를 낮게 잡은 데 비해, 

 

중동, 평촌, 산본은 기존 시가지의 미개발지에 조성되어 

좁은 구역에 많은 인구를 수용하기 위해 

아파트 배치가 빽빽하고 계획 인구밀도를 높게 잡은 게 특징입니다.

 

1기 신도시의 규모

2. 1기 신도시의 규모와 교통의 특징

이를 좀 더 자세히 살펴보자면
분당은 594만 평의 가장 큰 규모로 개발되었는데요.

경부라인 산업벨트의 개발과 함께 성장하여 짧은 기간 동안 급속도로 성장하였고, 

 

위에 언급한 것처럼 계획적인 설계로 

농지를 개간하여 충분한 녹지를 확보하였고, 

낮은 일구 밀도로 계획되었는데요.

분당의 경우 분당선 내 다수 정거장 증설로 교통 문제가 발생하자 

이로 인해 광역버스노선이 발달하게 되었습니다.

그리고 이와 비슷한 일산의 경우 

분당과 마찬가지로 녹지 확보 및 낮은 인구밀도로 계획되었으며 

 

경의선의 지상화와 3호선 연장은 되었으나 

서울까지의 낮은 접근성으로 인하여 역시 광역버스 노선이 발달하게 되었습니다.

반면 중동, 평촌, 산본의 경우에는 

기존 시가지의 미개발지를 활용한 개발이라 높은 인구밀도로 계획되었는데요. 

 

중동의 경우 2012년 10월 7호선의 부평구청역 연장 개통으로 인해 교통이 편리해졌으며 

평촌, 산본의 경우에는 4호선을 통해 교통이 매우 좋아졌습니다.

​

1기 신도시 개발 당시의 신문기사 매일경제신문 부동산 특집

3. 1기 신도시의 역사와 개발 과정

1989년 초 중동, 평촌, 산본에 

주택 단지를 대거 건설한다는 계획 이후
그 여파로 근교 지역 땅값이 급속이 오르는 결과가 발생하자

 

이에 1989년 4월 27일 

분당과 일산을 추가적인 신도시로 지정하겠다고 발표하여

1기 신도시 계획이 발표된 후 1989년 46만 호, 1990년 75만 호가 준공되고,

약 2년 만에 1991년 8월 신도시 건설이 완료되었는데요.

1기 신도시의 경우 기존 주택지를 밀고 개발해야 하는 뉴타운이나 재개발과 다르게
서울 외곽 근교의 허허벌판 농촌을 개발하였기에 빠르게 완공된 것이 특징입니다. 
(부천 중동 신도시의 경우에 1기 신도시 중 유일하게 산이나 언덕이 하나도 없는 완벽한 평지에 지어짐.)

물론 1기 신도시의 여파로 인해 

당시 투기 자금이 대거 1기 신도시 예정지역으로 몰려들면서 부동산값은 폭등하였지만 

 

1991년부터 1기 신도시 공급 물량이 풀리기 시작하자 

그 해를 기점으로 부동산 가격도 떨어지기 시작하였고, 

 

1990년 63%까지 떨어졌던 주택보급률은

1기 신도시 개발이 끝난 1997년에는 82%로 높아지고,

토지공개념 3 법과 부동산 거래 실명제 등의 정책과 겹치면서 투기수요가 진정되어

1990년대 부동산 가격을 진정시키는 결과가 나왔습니다.

그리고 1기 신도시의 교통 체계 개선을 위하여 

수도권 전철 및 도로가 증설되었는데요.

 

부천시에서 가장 큰 현대백화점 중동점

4. 1기 신도시의 발전 과정

1기 신도시의 경우 

분당이나 산본을 제외한 다른 3개 도시의 경우 
상업·업무지구의 조성이 매우 늦은 것이 특징입니다.

신도시 규모(면적 및 수용인구)에서 

상업·업무지구가 차지하는 비중은
분당 40%, 일산 33%, 중동 30% 최하는 산본인데요.

분당의 경우에는 벤처기업들이 많이 몰려 상업 비중이 높았고, 

산본이 상업·업무지구의 비중이 낮은 이유는 

산본의 경우에는 신도시라기보다는 주거 위주의 택지지구 성격이 더 강하기 때문입니다.

특히 중동의 경우 상업·업무지구 비중이 높았으나 늦어진 이유를 살펴보자면 

중동 신도시는 서울과 인천의 중간점이라는 지리적 이점을 활용해 

경인축의 경제·산업 중심지로 발전시키려 했는데요. 

 

중동신도시의 경우 상업·업무지구의 비중이 높았으나

부지의 매각이나 빌딩·상가의 건축·입주가 부진하였습니다. 

 

2000년대 중반 이후 

중동을 비롯한 부천 지역은 서부 수도권 최대의 상권으로 발전하였고, 

위브 더스테이트, 리첸시아 중동 등의 주상복합 아파트가 

2000~2010년 대에 들어서야 완공되면서 안정되었는데요. 

 

일산은 중앙로 이남 지역이 2000년대에 들어서야 개발이 본격화되면서 

라페스타와 웨스턴돔을 중심으로 하는 장항동 상권이 확립되었으며, 

 

평촌은 현재 터미널 부지가 미개발 중입니다.

 

경기 용인시 기흥구 한 전원 마을을 2009년 촬영한 사진(왼쪽)과 10년이 지나 촬영한 사진이 대조적이다. 울창했던 산림은 사라졌고 그 자리에 주택 단지가 정상 부근까지 조성돼 있거나 부지 조성을 위해 파헤쳐진 채 방치되고 있다.

5. 1기 신도시 개발로 생긴 문제점과 결론

또한 이러한 1기 신도시 개발로 인해 다양한 문제점도 생겨났는데요.
신도시 자체는 교통망, 자족기능, 공공 기반시설 및 녹지(공원) 배치

등에 신경을 쓰는 등 종합적이고 체계적으로 개발되었지만, 

 

그 근처에서 중소규모의 택지지구들을 난개발 식으로 조성하면서, 

교통 인프라 및 자족성을 키우지 않아 수많은 문제점을 양산했습니다.

특히 무분별한 도시 설계로 인해 분당신도시의 영향을 받은

용인시의 난개발의 경우 충분한 기반시설 미확보로 인한 어려움도 현재 존재하고 있습니다.

또한 1기 신도시는

1991년 입주가 시작되면서 

현재 25년 이상 된 아파트들이 절대다수이고, 

그로 인한 낮은 용적률이 대다수라 

현재 1기 신도시의 재건축이 어려울 것이라는 전망이 나오고 있는데요. 

 

분당, 평촌의 경우 일부 단지에 한해 리모델링, 수직증축이 고려 중이지만, 

나머지 신도시들은 이마저도 경제성을 이유로 논의조차 되고 있지 않습니다. 

 

현재 그러한 이유들로 1기 신도시의 노후화를 우려하는 시선들이 많으며, 

결정적으로 1기 신도시는 애초에 목표했던 자급자족기능의 상실로 인한 

베드타운화, 부동산투기조장 등의 문제점이 발생하고 있습니다.

개인적으로 1기 신도시 아파트들은 

사실 리모델링이 아닌 전면적인 재건축을 통해 

2000년대 이후의 새 건축기준에 맞는 새로운 아파트를 짓는 것이 옳다고 보지만 

현실적으로 어렵기 때문에 앞으로 지켜봐야 할 것 같습니다.