간단하게 아파트의 입지 분석을 하는 방법과 아파트의 시세를 평가하는 방법

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

아파트의 경우 대부분 실거주 목적으로 구매를 하시는 분들이 많은데요.

투자 목적으로 구매하시는 분들도 물론 많겠지만,

대부분 실 거주 목적으로 구매를 하는데요.

 

하지만 대부분 아파트 가격이 상승하길 바라고 구매를 합니다.

 

그리고 아파트 구매나 투자를 생각하시는 분들이 주로 하는 질문을 살펴보자면,

 

내가 비싸게 사는 건 아니야?

내가 산 아파트가 오르긴 할까? 오른다면 얼마나 오를까?

혹시라도 떨어지는 건 아니야? 시세에 맞게 산 거야?

라는 질문들을 많이 하시는데요.

 

오늘은 아파트 입지 분석을 어려워하는 분들에게

서울의 여러 아파트 단지들을 예시로 알려드리려고 합니다.

 

지금부터 간단하게 아파트의 입지 분석을 하는 방법과

아파트의 시세를 평가하는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

1. 간단하게 아파트의 입지 분석을 하는 방법과

    아파트의 시세를 평가하는 방법

 

아파트 시세는 특별한 입지 조건의 변화가 없다면,

준공 후 약 10년간은 대체적으로 신고가를 경신할 수밖에 없는데요.

 

하지만 늘 지금 시세가 꼭지는 아닌지 우려되면서 불안하실 겁니다.

 

또한 절대 가격으로만 보면 비싼데 분양이 잘되는 단지가 있고,

절대 가격으로 보면 상대적으로 저렴한 수준인데,

지역에서는 시세가 높다고 거래가 잘 안 되는 단지도 있습니다.

이러한 점에서 볼 때 아파트 시세가 적정한지, 

너무 높은 것은 아닌지 어떻게 판단할 수 있을까요? 

간단하게 아파트의 시세 수준을 평가하는 방법이 있는데요. 

그 방법은 흔히 말하는 지역 내 랜드마크 아파트 대장 아파트라고 불리는,

지역 내 최고가 아파트 가격과 비교하는 것입니다.

 

서초구 잠원동 신반포자이 조감도

2. 신반포자이

반포한양아파트를 재건축하여 2016년 1월 분양된 신반포자이라는 단지가 있는데요. 

 

신반포자이는 서초구 잠원동 소재 아파트로 평균 분양가가 3.3m²당 4,290만 원이라는, 

잠원동 아파트 사상 최고가를 기록했고, 

전문가들의 예상과 달리 1순위 분양 완판은 물론 일주일 만에 계약까지 완료됐습니다.

분양가가 사전 공개되었을 때,

대부분의 매스컴과 부동산 전문가들은 분양이 완판 되지 못할 정도로 비싸다고 평가했는데요.

 

아무리 강남권이지만 계약 완료까지는 시간이 많이 소요될 것이라는 전망도 나왔습니다.

 

하지만 인근 지역 최고가 아파트와 시세 비교를 해 보면,

신반포자이의 분양가는 적정 가격이었음을 알 수 있습니다.

 

신반포자이 입지

신반포자이 인근 입지의 최고가 아파트는 반포자이였습니다. 

 

반포주공 3단지를 재건축해 2008년 12월 입주한 반포자이의 당시 시세는 3.3m²당 4,300만 원이었고, 

신반포자이가 준공 완료되어 입주한 시점은 2018년입니다. 

 

상품 경쟁력만 놓고 보면 반포자이와 약 10년 차이가 납니다.

거의 같은 입지 조건, 

즉 같은 생활권 내의 10년 차이 새 아파트가 같은 시세로 분양된 것인데요. 

 

이렇게 보면 신반포자이의 분양가는 반포자이에 비해 높은 금액이 아니라는 판단이 섭니다. 

 

오히려 저렴하다고 판단할 수도 있었는데, 

비강남권에서는 3.3m²당 4,000만 원 대면 비싸다고 평가할 테지만,

 

실질적으로 서초구 신규 아파트를 분양받고자 하는 잠재 수요층에게는 그렇게 비싸다고 인식되지 않은 것입니다.

그렇기 때문에 1순위 청약 완료에 계약까지 빠르게 완료될 수 있었는데요.

 

개포동 래미안블레스티지

3. 유사한 인근 입지의 최고가 아파트와의 시세 비교

 

이렇게 지역 내 유사한 인근 입지의 최고가 아파트와의 시세 비교는,

현 시세가 높은지 낮은지 판단하는 데 유용하게 활용될 수 있습니다.

 

강남구 개포주공 2단지를 재건축한 래미안 블레스티지의 평균 분양 가격은 3.3m²당 3,760만 원이었는데요.

 

개포동에는 새 아파트가 없기 때문에 가장 가까운 생활권인 강남구 대치동과 시세를 비교해 볼 수 있습니다. 

대치동 새 아파트 중 가장 비싼 아파트인 래미안 대치팰리스의 시세는 당시 3.3m²당 4,100만 원 전후였는데요. 

 

물론 지역 프리미엄이 대치동보다 낮게 평가되는 개포동인 것을 감안하더라도,

 

강남구 개포동의 신규 아파트 가격으로 3.3m²당 3,760만 원은 저렴하게 생각되기 때문에,

 

래미안 블레스티지 역시 청약부터 계약까지 빠르게 완료되었습니다. 

 

금천구 롯데캐슬 골드파크

4. 금천구로 알아보는 아파트 시세의 적정성을 판단하는 기준은?

 

이렇게 지역 내 최고가 아파트는 신규 아파트의 분양가뿐 아니라,

기존 아파트 시세의 적정성을 판단하는 기준이 될 수도 있습니다.

 

2016년까지 금천구에서 가장 비싼 아파트는 시흥동 남서울 힐스테이트였는데요.

 

당시 시세는 3.3m²당 1,400만 원에서 1,600만 원 정도였는데,

2017년에는 금천구 최고가 아파트가 바뀌었습니다.

 

바로 롯데캐슬 골드파크로 3.3m²당 1,400만 원에 분양됐고,

분양권 프리미엄이 3,000만 ~ 8,000만 원까지 형성됐습니다.

 

롯데캐슬 골드파크는 2020년 기준으로 시세가 3.3m²당 3,400만 원인데요.

 

금천구에서 가장 비싼 아파트입니다.

2017년 이후 금천구에서는 롯데캐슬 골드파크가 금천구 아파트의 판단 기준이 됩니다. 

롯데캐슬 골드파크의 3.3m²당 3,400만 원 시세가 금천구의 기준 가격이 되는 것인데요. 

 

이 가격과 격차가 많이 나는 지역 내 아파트의 경우 시세는 올라갈 확률이 높아집니다. 

대표적인 사례가 골드파크 인근에 있는 베르빌 아파트인데요.

2004년 입주한 베르빌은 3.3m²당 시세가 1,000만 원 미만에서 1,400만 원대까지 상승했습니다. 

 

지역 내 최고가 아파트와 입지 여건이 유사한 상황에서,

가격 차이가 크다고 판단한 실수요층이 가격적인 메리트가 있다고 판단한 후 매수한 것인데요.

 

베르빌 아파트의 경우 2020년 기준 3.3m² 당 2700만 원 정도 합니다.

이런 식으로 금천구의 아파트들은 롯데캐슬 골드파크와의 입지적인 차이, 

상품적인 차이를 비교해 가며 시세가 변동할 것인데요. 

 

이런 방법으로 기존 아파트의 현 시세가 높은지 낮은지 판단할 수 있습니다.

 

본문의 내용과 관계없음

5. 교통망과 시세의 연관성

위에서 계속 언급 한 내용들을 요약하면 다음과 같은데요.

첫째 지역 내 최고가 아파트를 찾는다.

둘째 최고가 아파트와 비교할 아파트의 가격 차이를 확인한다.

셋째 가격 차가 클 경우 상승 가능성이 높다. 

        가격 차가 없으면 최고가 아파트 시세가 더 상승하거나 비교 아파트 시세가 하락한다.

비교할 아파트가 최고가 아파트일 경우는,

다른 방법으로 가격 적정성을 판단해야 하며,

해당 아파트의 실수요층이 충분히 있으며,

 

추가 수요가 더 확대될 조건인지 따져 봐야 하며,

실수요층의 존재 여부는 단지 내 자가 거주,

임대 거주 비율을 확인하면 됩니다.

추가 수요가 확대될 조건인지는 지역 내 호재가 있는지를 확인해 보면 됩니다. 

가장 중요한 호재는 교통망 확대인데요.  

 

금천구는 2016년 강남순환고속도로 개통 후 수요가 급증했습니다. 

15분이면 강남권 출퇴근이 가능하기 때문인데요.

강남으로 출퇴근하려는 세대에게 금천구는 출근가능 지역이 되는 것입니다.

 

그렇다면 금천구 시세가 터무니없이 높지 않다면 지속적으로 시세가 오를 수 있는데요.

신안산선이 착공된 것 또한 호재로 추가될 것입니다. 

또한 가격이 터무니없이 높은지에 대한 판단은 ​유사 입지와 비교하면 됩니다. 

즉 강남권 출퇴근이 가능한 지역, 

즉 금천구, 관악구, 동작구, 광명시, 안양시에 있는 비슷한 수준의 아파트 시세와 비교하는 것인데요. 

 

그렇다면 현재 관심을 가진 지역의 아파트 시세가 적정한지를 판단할 수 있습니다.

지역 내 최고가 아파트를 활용한 시세 적정성 파악은,

실거주 목적이든 투자 목적이든 아파트를 매수할 때 반드시 실시해야 합니다. 

 

6. 결론

끝으로 결론입니다.

아파트의 시세 판단 기준은 지역 내 최고가 아파트 시세이며, 

만약 최고가 아파트 가격이 주변 다른 아파트보다 낮아졌다면 다시 오를 수 있고, 

즉 매수 기회가 됩니다.

 

아래의 링크는 아파트 매수와 관련된 게시글입니다.

참고하시라고 올립니다.

 

1. 입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법

입지 좋은 구축 아파트를 구매하는 방법(똘똘한 한 채 갖기)

 

2. 아파트 구매 시 주차장이 중요한 이유

 

아파트 구매 시 주차장이 중요한 이유(똘똘한 한 채 갖기)

 

3. 시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?

 

시세가 안정적인 아파트를 매수하는 방법은?(똘똘한 한 채 갖기)

4. 부동산에서 거품가를 확인하는 방법은?

 

부동산에서 거품가를 확인하는 방법