임차권 등기명령, 임대차 계약 해지란?

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안녕하세요 친절한 토선생입니다.

최근 전세사기가 전국적으로 유행하고 있는데요.
거기에 월급만으로는 내 집마련이 사실상 불가능해짐으로써
직장인들의 경우 월세, 반전세에 들어가는 경우가 많아지고 있습니다.

오늘은 그런 분들을 위해서 임차인들이 꼭 알아야 하는
임차권 등기명령, 임대차 계약 해지에 대해서
알려드리도록 하겠습니다.

 

임대차 계약 해지 통지서

1. 임대차 계약 해지

​임대차 기간은 최소 2년입니다(강행규정).
다만 임대인은 2년 미만으로 규정되어 있는 경우
그렇게 주장을 못 하지만 임차인의 경우에는 가능합니다.

 

그래서 편면적 강행규정이라고 부르는데요.

묵시적 갱신이 될 시

(일정 시점까지 상호간에 아무런 말이 없을 시)
다시 임대차 기간은 2년 연장됩니다.

최초의 임대차 계약이 종료될 때 

해지 통보를 하느냐, 

 

묵시적 갱신으로 임대차가 연장된 도중에

해지 통보를 하느냐에 따라

해지의 효력이 발생하는 시점은 다른데, 

 

전자의 경우에는 

임차인이 최소 1개월 전에 통보를 해야 하고, 

 

후자의 경우에는 3개월 전에 해야 합니다.

왜냐하면 전자의 경우 

임차인이 나갈 수도 있다는 예상을 

임대인이 하고 있기 때문이고, 

 

후자는 그렇지 못 하기 때문입니다.

이러한 통보의 경우 보통 

전화(녹음), 카톡, 문자 등으로 해도 되지만

나중에 문제 생기는 경우를 대비해서 

 

위에 올린 사진과 같은

내용 증명으로 하는 것이 일반적입니다.

여기서 전화 녹음의 경우 

나중에 녹취록을 작성해야 하는 등 
번거로운 일이 생길 수 있습니다.

 

임대차 시장의 현황

2. 발생할 수 있는 문제점

 

아직 현재 살고 있는 곳에 

새로 들어올 임차인을 구하지 못한 상태에서

 

내가 새로 옮길 곳의 임대차 계약을

먼저 체결하게 되면
여러 곤란한 문제들이 생기게 됩니다. 

왜냐하면 임대차 시장의 경우

대다수의 임대인들은 

임차 보증금을 바로 돌려줄 

돈을가지고 있지 못하고, 

 

대부분 새로 임차인이 들어오면 

보증금을 받아서 그 돈으로 주고 있는 것이

현실이기 때문입니다.

따라서 가급적이면 상호 원만하게

새로 들어올 임차인이 구해진 상태에서
나가는 것이 상호 간에 좋습니다.

물론 법적으로 

임차인이 그런 사정까지

고려해야 하는 의무는 없습니다.

왜냐하면 해지의 효력이 발생하는 시점에

임차 보증금을 받을 수 있는

법적 권리가 있기 때문이죠. 

 

물론 여러 가지 이유로 

일단 해지 통지부터 먼저 새로 
이사 갈 곳의 계약을 하는 분도 있을 겁니다.

이때 전세퇴거자금 대출(일종의 주택담보대출)이라도

가능하면 다행이지만 여러 사정으로 

전세퇴거자금 대출도 안 된다면 

이때부터 정말 곤란해지기 시작합니다.

 

전세 대출 금리

3. 임차권 등기 명령

해지의 효력이 발생한 시점부터는 

임차권 등기 명령을 신청할 수 있는데 

다만 신청시점이 아니라 

실제 등기가 이루어지는 시점부터 

점유 및 주민등록 없이도 

대항력과 우선변제권이 유지가 된다는 점을 주의해야 합니다.

따라서 임차권 등기가 

등기부에 기재된 후 비로소 짐을 다 빼고, 
주민등록을 전부 옮길 수 있습니다.

임차권 등기 이후에는 

지급명령을 신청할 수 있고, 

 

임대인이 정본을 송달받은 후 

2주 내에 이의신청을 하지 않으면

지급명령이 확정되고,

 

그것을 바탕으로 경매를 신청할 수 있습니다. 

 

다만 대부분의 임대인들은 

그 지급명령에 이의를 제기하겠죠.

 

그렇게 될 시 이의신청의 부적법 여부를 판단해서 

각하할지 말 지를 결정합니다.

이의신청이 받아들여져

지급명령이 효력을 잃으면 여기서부터는

지루한 법적 절차가 이어질수 있습니다.

이 경우 정식으로 

민사소송 절차에 들어가게 되고
1심, 2심 등이 계속 이어질 수 있습니다. 

그 후 판결이 확정되면 그 판결문을 

집행권원으로 경매 등을 신청할 수 있겟죠.

다만 그 긴 기간 동안의 피해, 수고, 돈은 

완전히 보상받기 어렵다는 게 안타까운 점입니다.