(기초) 부동산 토지 투자 기초 지식!

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

최근 재테크가 필수가 아닌 선택이 되면서

재테크 공부를 하는 직장인들이나 사회초년생

주부 등등이 엄청 많아졌는데요.

 

투자의 끝판왕이라고 불리는 부동산 투자 중에서

특히나 토지는 부동산 투자의 끝판왕이라고

불릴 만큼 인생역전 사례가 나올 만큼 

수익이 극대화되는 경우가 많아

 

토지 투자에 관심을 가지는 분들도 많은데요.

하지만 토지 투자의 경우 아무래도

돈이 되는 시장이다 보니까

 

인간의 불온한 욕망을 노리고

사기를 치는 사람들이나

투자를 잘못 접근하면 돈이 묶이거나 

망하는 경우 또한 많은데요.

 

오늘은 토지 투자를 하기 위한 기초 지식에

대해 알려드리도록 하겠습니다.

1. 토지 투자를 위한 기초지식(용도)

 

토지 투자에서 

가장 중요한 것 중 하나는 용도입니다.

 

용도라는 말은

말 그대로 어떠한 용도로

사용할 수 있는 토지인지를 알려주는 건데요.

전, 답 등 돈만 내면 바꿀 수 있는 지목과 다르게

용도의 경우 국가에서 정해줍니다.

용도에 따라 용적률과 건폐율이 

다르기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다.

 

이러한 용도는 토지대장, 토지이용계획확인원 등으로 확인이 가능한데요.

관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역과 같은 
용도의 땅들은 일반적으로 시간이

오래 걸릴뿐더러 돈이 안 됩니다.

 

토지의 용도

이러한 용도의 땅은

 

지난번에 제 티스토리에 올린

기획부동산과 기획부동산의 수법에 등장하는
기획부동산과 토지경매회사에서 

주로 판매하는 땅들의 용도이기도 합니다.  

나중에 자세히 올릴 예정입니다만 

기획부동산과 경매회사의 경우
각종 호재로 유명한 지역이지만

 

개발 가능성이 없고, 위치가 이상한 곳의 
주변 시세 10만 원~50만 원 정도로 형성된 땅을 
IC가 생긴다 주변이 발전한다 등의

감언이설로 보통 250~300만 원에 판매하는데

보통 이런 땅들의 경우 2~3명의 공유지분이나

단필지로 구매한다 쳐도 판매가 어렵고, 

20~30년 묵혀도 본전까지 오르는 경우가 적습니다.

 

물론 그린벨트나 임야 중에서도 

지대가 낮거나 완만한 지역의 경우에 한해
장기적으로 10~20년 이상 볼 때

 

그린벨트가 해제되면서 대박 터질 가능성은
있지만 일반적으로 하이 리스크, 하이 리턴입니다.

 

토지 용도지역별 건폐율과 용적율

2. 투자에 좋은 용도는?

 

일반적으로 투자할 돈이 많으신 분들의 경우에는 

상업지역이 좋습니다만 
단점으로는 이미 가격이 너무 높다는 데 있습니다.

 

규제도 적을뿐더러,

용적률과 건폐율이 높아서,

활용도가 크기 때문인데요.

예컨대 평당 1,000만 원에 사서, 

5년 만에 1,500만이 되었다고 쳤을 때
150% 정도 상승을 한 것인데요.

투자를 하신다면 이러한 상업지역보다는

주거지역, 그중에서도 일반주거지역이나 

준주거 지역을 노리시는 것이 좋습니다.

예컨대 평당 200만 원에 사서, 

5년 만에 600만 원이 되면 300% 정도

상승을 한 것이기 때문입니다.

 

다만 이러한 일반주거지역이나 준주거 일지라도  
도로가 접하지 않은 맹지는 건축이 불가능하기 때문에 
나중에 팔 때도 수요가 적어 곤란하니 비추드립니다.

 

일반주거지역의 경우 

1종은 건폐율이 최대 60%, 용적률은 최대 200%
2종은 건폐율이 최대 60% 용적률이 250%
준주거지역은 건폐율이 최대 60% 용적률이 최대 400%입니다.

일반주거지역과 준주거지역은 

상업지역에 비해 저렴하고 
낮은 가격으로 형성되어 있기 때문에

 

수익을 내기도 좋고 
판매도 그나마 쉬운 편입니다.

 

지목의 종류 28개

3. 토지의 지목

두 번째로 지목이 있는데요

지목(地目)은 쉽게 말해 

땅이 현재 보이는 상태를 말하며
용도와 다르게 돈만 내면

개인이 변경 가능합니다.

지목의 종류에는 대(대지), 전(밭), 답(논), 과(과수원), 목(목장),
임(임야), 장(공장), 잡(잡종지) 등 28종이 있습니다.

 

지목의 경우 신청에 따라 

쉽게 바꾸어 주기 때문에 

위 용도만큼 중요한 것은 아닙니다만

 

전답을 건축이 가능한

대지로 바꿀 경우

일정 금액의 부담금이 있기 때문에 

약간의 주의는 하실 필요가 있습니다.

그렇기 때문에 현재 건축 계획이 없는데

지목이 대지 상태라 세금이 높아서

농사 용도로 사용하려고 하는 경우에는

 

지목을 전답으로 바꾸기보다는

잡종지로 바꾸시는 게 좋습니다.

 

왜냐하면 이렇게 해야 나중에

대지로 바꿀 경우 부담이

훨씬 적어지기 때문이죠.

그리고 지목에서 임야는 

위에서 언급한 것처럼

지대가 낮거나 완만한 지역이 아닐 시

가능한 한 피하시는 것이 좋습니다.

 

4. 토지 투자와 관련된 기초 용어

마지막으로 기타 투자 투자 관련 기초 용어입니다.

1평= 3.3m2   = 가로 세로 각각 1.818m

필지 = 등기나 등록을 할 수 있는 토지의 단위(지번이 부여되어 있는 토지의 단위)

분필 = 한 필지를 여러 개의 필지로 나누는 행위

합필 = 여러 개의 필지를 하나로 합치는 행위 

건폐율 = 위에서 내려봤을 때 토지 면적 대비 건축물의 1층 면적의 비율.
               예컨대 100평에 1층이 50평이면 건폐율은 50%

용적률 = 토지 면적 대비 건축물 전체 면적의 비율(지하는 포함 x)
                예컨대 100평에 건축물 전체 면적이 300평이면 용적률 300%