(기초) 토지 투자에서 사기를 피하게 해주는 4가지 서류는?

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

부동산 투자에 있어서 서류 확인은 필수인데요.

특히 토지 투자의 경우 돈이 되는 시장이라 사기꾼도 많은데요.

 

대부분이 모르는 사실이 토지 투자를 하는 데 있어서

서류만 잘 봐도 어느 정도 사기는 피할 수 있는데요.

 

제가 계속해서 말씀드리지만 토지 투자는

토지의 입지분석, 도로의 유무, 토지의 용도 3가지에
서류와 현장 총 5가지를 신중하게 분석해야 합니다.

이 5가지만 분석해도 최소한 실패는 면할 수 있는데요.

 

오늘은 토지 투자에서 사기를 피하게 해주는 4가지 서류를 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

1. 토지 투자에서 사기를 피하게 해주는 4가지 서류

토지 구매에 있어서 꼭 살펴야 하는 4가지 서류가 있는데요.

4가지 서류만 자세히만 살펴봐도 사기를 어느 정도 피할 수 있습니다.

4가지 서류는 다음과 같습니다.

1) 등기부등본(법적소유권)
2) 토지이용계획확인서(사람으로 치면 스펙)
3) 토지대장(사람으로 치면 주민등록증)
4) 지적도등본(토지이용계획확인서로 봐도 됨)

위 서류들은 인터넷이나 스마트폰으로 그 자리에서 바로 확인이 가능합니다.

 

만약 법인한테 구매를 하던, 개인에게 구매를 하던,

토지를 구매하신다면 반드시 확인해보셔야 합니다.

 

이 서류들을 확인할 수 있는 사이트의 링크입니다.

 

1. 인터넷 등기소 : www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

-> 등기부등본(700원)

2. 토지 이음 : http://www.eum.go.kr/web/am/amMain.jsp

토지이음

-> 토지이용계획확인서(무료)

 

3. 정부 24 : https://www.gov.kr/portal/main

 

-> 토지대장(무료)

-> 지적도(무료)

 

지금 올려드린 사이트에서 4가지 필수 서류들을 뽑을 수 있는데요.

 

토지 투자에서 사기를 피하게 해주는 4가지 서류를 하나씩 살펴보겠습니다.

 

등기부 등본

1) 등기부 등본 

등기부 등본은 법적소유권이 누구인지를 알 수 있어서 중요한데요.

등기부 등본은 인터넷등기소에서 열람이 가능하고,

나라에서 법적인 소유권을 이걸로 인정하기 때문에 꼭 확인해보셔야 합니다.

등기부 등본으로 지번, 소유권현황(이 땅이 누구 건지)부터 근저당까지 확인이 가능한데요.

특히 꼭 살펴보셔야 하는 근저당의 유무와 보고자 하는 토지의 매수, 매도의 흐름을 볼 수 있습니다.

등기부 등본은 계속 말씀드린 것처럼 

가장 중요한 법적효율을 가진 서류이기 때문에 자세히 살펴보셔야 하고, ​

내가 투자하려는 토지에 현재 대출이 얼마나 잡혀있는지 등을 자세히 확인하셔야 합니다.

참고사항 1
등기 이전의 경우에는 일반적으로 법무사에서 해주는데요.
매수인이 취득세를 내면 해줍니다. 

 

취득세는 등기비용으로 생각하시면 되는데 
등기처리의 경우(소유권을 등기를 통해 넘기는 과정)
매수인의 등본을 법무사가 받으면,

취득세와 수고비를 받은 후 시청에서 소유권이전을 해줍니다.

토지의 경우 총취득세는 4.6%로 국가(시청)에 냅니다.

 

토지이용계획확인서

2) 토지이용계획확인서

토지이용계획확인서는 사람으로 치면 스펙 느낌인데요.
말 그대로 토지계획서를 말합니다.

열람의 경우 원래 정부 24(민원 24에서 이름이 바뀜)를 통해서만 확인이 가능했는데요. 

지금은 토지이음에서 가능하며

토지의 지목과 용도, 주변의 도로 모습, 

개발계획이 있는가(도시개발현황)를 확인할 수 있습니다.

사진에 보이는 빨간색선은 국지도로=계획도로인데요.

​일몰제(시간이 지나면 해가 지듯이 법률이나 각종 규제의 효력이

일정 기간이 지나면 자동적으로 없어지도록 하는 제도)로 인하여,

도시계획이 취소된 곳이 많지만 아직도 추진 중인 개발계획들은 표시되어 있으니 

토지이용계획서는 반드시 확인해보셔야 합니다.

또한 빨간 네모로 표시한 "지역지구등 지정여부"는 주의 깊게 살펴보셔야 하는데요.

첫 번째 칸에서는 토지의 용도 및 개발계획을 확인하고,
두 번째 칸에서는 토지의 규제사항을 확인하셔야 합니다.
현재 저 토지의 2번째 칸에는 아무것도 없는데요.

그게 의미하는 바는 현재 해당 토지는 개발행위에 아무런 규제가 없음을 뜻합니다.

무조건 피해야 하는 토지는 저 위치에 아래와 같은 단어가 있는데요.

 

- 군사보호시설

- 보존 녹ㆍ산지 등 보존이 들어간 단어

 

- 개발제한구역

- 생태계보호구역

 

- 비오톱(야생 동물이 서식하고 이동하는 데 도움이 되는 소면적의 공간단위’,

‘숲,  가로수, 습지, 하천, 화단 등 다양한 규모와 질의 생물 서식 공간’)

- 농림지
- 농업진흥구역

이 단어가 들어가면 개발이 안 된다는 의미이니 피하시면 됩니다.

그리고 방금 말씀드린 단어가 적혀있는 토지는

개발과는 먼 느낌이 나는 단어 봐도 알 수 있듯이

규제로 인해 개발이 어려워 싼 가격을 형성하고 있고,

 

추적 60분에 올라오는 기획 부동산에서 싼 가격으로 구매해

적게는 수 십에서 많게는 수 천명의 사람에게 팔아먹는 단골 메뉴이기도 합니다.

​

참고사항 2

- 소로 : 2차선 도로
- 중로 : 4차선 도로
- 대로 : 6차선 도로

- 위에 올린 도면에서 폭 8M 미만 소로는 지목상 도로로 표시되지만 간선도로입니다.

토지이용계획확인서의 도면만 봐도 

도로여부를 현장에 직접 가보지 않아도
간접적으로 알 수 있습니다.

- 도로 저촉 : 언젠가 수용됨(현재 그 토지가 도로에 침범한 상태)
- 도로 접함 : 붙어서 수용 X(좋은 땅)

 

토지대장

3) 토지대장

​토지대장은 사람으로 치면 민증과 같은 느낌인데요.
정부 24에서 열람이 가능합니다.

토지대장에서는 소유주와 소유날, 지번, 공시지가 등을 확인할 수 있습니다.

토지대장에는 빨간색으로 표시한 

개별공시지가기준일과 같이 연도별로 공시지가가 표시되어 있는데요.

토지의 가격이 현재 멈춰있는 것인지, 상승되고 있는지를 알 수 있습니다.

 

또한 공시지가의 연도별 변동사항을 확인할 수 있는데요.

 

공시지가는 제곱미터(㎡)로 표시되어 있으니

만약 평당가로 바꾸고 싶으시면 ( ) X 3.3 하시면 됩니다.

그리고 소유자를 보면 1명의 이름만 표시되어 있는데요. 

만약에 저 땅에 다수가 지분투자로 들어갔다면 XXX 외 몇 명으로 표시됩니다.

참고사항 3

 

번외로 토지 대장의 경우 기획부동산에 투자한

고객의 상담이 와서 분석을 위해 지번 조회를 하던가,

혹은 강남 기획부동산의 실패사례(사기사례)를 찾아보다 보면,

 

기획부동산의 작품인 경우

한 토지에 들어간 사람의 숫자가 너무 많아

토지 대장의 경우 출력이 안 될 때도 있습니다.
​

지적도 등본

4) 지적도 등본

마지막으로 지적도 등본입니다.
지적도 등본은 정부 24에서 열람이 가능한데요.
지적도 등본으로 지목 확인과 땅의 생긴 모양을 확인할 수 있습니다.

지적도 등본의 경우에는 위에서 알려드린 토지이용계획확인서만 확인해도 

지적도 등본에서 확인할 수 있는 내용들을 다 알아볼 수 있기 때문에, 

위에서 알려드린 3가지 서류보다 중요도는 떨어집니다.

그래도 지적도 등본에 대해서 알아보자면 다음과 같습니다.

위에 올린 지적도를 보면 필지마다 지목과 주소가 부여된 것을 알 수 있는데요.

 

위에 올린 지적도에 적힌 '530-3 대'가 의미하는 말은
해당 토지의 지목은 대지이며, 지목이 대지라 해당 지번인 530-3의 현장에 가보면,

건물이 지어졌을 확률이 높다는 것을 의미합니다. 

끝으로 부동산 토지 투자에서 사기를 피하려면 4가지 서류를 자세히 검토하고,

직접 서류와 똑같은지 무조건 현장까지 답사를 가봐야 하는데요.

 

기획부동산의 경우 현장 답사를 가지 않고,

네이버 지도나 로드뷰, 위성사진으로 대체하는 경우가 많습니다.

만약 현장에 직접 가보지 않은 상태에서 

내가 본 네이버 지도상에 도로모양의 표시가 있다고 해도 

지적도 상에 지목이 "도로"가 아니면 편의로 만든 간이 도로이고. 

 

간이 도로는 정식 도로로 인정이 안되어 맹지인데요.

맹지의 경우 건물을 올린다던가 등의 개발행위를 할 수 없다는 점을 알아두시길 바랍니다.

​참고사항 4

본 글에서 서류와 관련해 자주 언급한 기획부동산의 수법과 기획부동산 실패사례와

서류와 연관되는 토지의 특성과 관련해 게시글의 링크를 아래에 올려둡니다.

본 글과 관련해서 참고하실 분은 참고하시길 바랍니다.

 

 

1. 기획부동산이란? 기획부동산의 수법은?​

(고급) 기획부동산이란? 기획부동산의 수법은?

 

2. 기획부동산 소액투자 실패 사례

 

(중급) 기획부동산 소액투자 실패 사례

 

부동산에서 토지 투자를 하는 이유와 토지의 특성 5가지, 토지 사기를 당하는 이유

 

(기초) 부동산에서 토지 투자를 하는 이유와 토지의 특성 5가지, 토지 사기를 당하는 이유