(중급) 서초구를 평당 30만원에? 비오톱이란? 피해야 하는 이유

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

노른자 땅을 가지면,

3대가 먹고 산다는 말이 있는데요.

토지 시장의 경우 사기꾼이 정말 많습니다.

 

특히 서울의 땅에 관심을 가지는 분들도 많은데요.

 

이 중 강남의 인기는 말할 것도 없습니다.

강남에 땅 1평이라도 가지고 있으면 부자 아니냐?

라는 논리로 강남의 그린벨트, 비오톱 등을 

팔아먹는 기획부동산도 많은데요.

 

GTX-D 노선 유치와 지하철 9호선 연장 등의,

교통 호재로 인해 서울에서는 강동구가

그린벨트 지분 거래 1위였다고 합니다.

오늘은 토지 투자에 있어서 주의해야 하는 
토지 규제 중 하나인 비오톱과 가격을 떠나

비오톱을 피해야하는 이유에 대해서 알려드리고자 합니다. 

 

서울 서초구 염곡동의 비오톱 토지

서울 강동구 길동의 비오톱 토지

서울 노원구 중계동의 비오톱 토지

1. 서울 서초구 땅이 평당 30만 원이라고? 왜?

위에 제가 지금 올린 지역들은 

서울특별시의 서초구, 강동구, 노원구의 
IC 근처, 주거지역 근처의 자연녹지입니다.

(자세한 위치는 제가 지웠지만,

도면상 보이는 지역들을 표시해 주는 범례를 보시면,

해당 토지 주변에 2종일반주거지역 등이 보입니다.)

 

해당 토지의 경우에는

30만 원에서 ~ 200만원 사이에

판매되고 있는데요. 

 

서울 그것도 강남에 땅을 평당

30만원에서 200만 원으로

살 수 있다?

 

거기다 근처에는 주거단지와 ic가 있네?

저렴한데 싸다고? 

라고 생각하시는 분들도 있을 겁니다.

 

하지만 그렇게 생각하고,

해당 규제가 있는 토지를 사면,

그 순간 망하게 됩니다.

 

지금부터 그러한 이유를 알려드릴 건데요.

 

왜냐하면 제가 붉은색으로 표시한 내용을 보시면,
토지이용규제 기본법 시행령

제9조 제4항 각 호에 해당하는 사항
이라는 항목에 '비오톱 1등급'이라고 기재되어 있는데요.

비오톱을 설명하기 전에 

우선 토지이용계획확인서에 나오는
'토지이용규제 기본법 시행령' 제9조 제4항이

 

어떠한 내용인지 설명해 드리자면
다음과 같습니다.

 

2. 비오톱이란?

토지이용규제 기본법 시행령 제9조 제4항이란?

​어떤 사람이 토지를 매입하려고 할 때

해당 토지에 대한 부정적인 정보를 모르고,

매입을 하게 되면 나중에라도 큰 손실을 볼 수 있으며,

개발사업의 인허가를 받지 못해 

행정적으로 시간 낭비가 될 수도 있습니다.

그래서 '토지이용규제 기본법 시행령' 

제9조 제4항에는 이러한 경고 의미를 
나타내는 항목들이 열거되어 있는데요. 

또한 지방자치단체에서 

조례로 정하는 토지이용규제정보도 담겨 있는데,
비오톱 1등급도 위와 같은 규제에 해당합니다.

 

3. 비오톱을 피해야 하는 이유

서울특별시 도시계획조례에서는 

토지이용계획확인서에 등재하는 대상을 정해놓았는데,

바로 '비오톱 1등급'이 그중 하나입니다.

비오톱이란 

특정한 식물과 동물이 

하나의 생활공동체를 이루어 살아가는 지표상에서

다른 곳과 명확하게 구분이 되는 생물서식지를 말합니다.

비오톱 유형평가는 5개의 등급으로 구분하며,  

★ 서식지기능
★ 생물서식의 잠재성
★ 식물의 충위구조
★ 면적 및 희귀도

를 종합해서 평가하는데요.

개별 비오톱 평가는 

자연형 비오톱 유형과 근자연형 비오톱 유형을 

대상으로 평가해 3개의 등급으로 구분해 

 

자연성, 생물서식지기능, 면적, 위치 등을
평가 항목으로 고려합니다.

 

서울특별시 개발행위허가 공통기준은 
도시생태현황 조사결과 비오톱 유형 평가 1등급이고,

 

개별 비오톱 평가 1등급으로

지정된 토지는 무조건 보전해야 하는 토지입니다.

따라서 이러한 비오톱 1등급의 경우 

개발행위허가를 받을 수 없고, 계속 그대로 둬야 합니다.

 

https://www.sedaily.com/NewsView/22H6SO5F8D

[단독] ‘GTX에 서울 그린벨트 풀린다’, 기획부동산 표적된 금단의땅

 

위에 올린 2021년 1월 9일 기사에 따르면
작년 그린벨트 지분거래 건수 감소에도 금액은 70%나 늘어
"거래 85% 기획부동산 의심"... 강동구가 전체 거래 57% 차지
강력규제 경기는 의심거래 반토막... 서울로 투기세력 옮겨간 듯

이라고 기사가 나왔는데요.

GTX 호재로 인한 강동구가 거래량 1위였다고 합니다.

서울이건 강남이건 간에 

규제로 묶이면 개발 행위가 불가능해서,
돈이 대대손손 묶이는 경우도 있습니다.

최소한 이 글을 읽으시는 분들은 

저러한 규제가 있는지 확인하시고,
피해를 보지 않으셨으면 좋겠습니다.

4. 비오톱의 평가 등급​

끝으로 비오톱 유형 평가 등급 및 개별 비오톱 평가 등급입니다.

1. 비오톱 유형 평가 등급

 

가. 1등급 : 보전이 우선되어야 하는 비오톱 유형
나. 2등급 : 보전이 필요한 비오톱 유형

 

다. 3등급

대상지 일부에 대해 보전을 하고,

잔여지역은 생태계 현황을 고려한
토지 이용이 요구되는 비오톱 유형

라. 4등급 

생태계 현황을 고려한 토지 이용이 요구되는 비오톱 유형

마. 5등급

도시생태 측면에서 부분적으로 개선이 필요한 비오톱 유형

2. 개별 비오톱 평가 등급

가. 1등급 : 보호가치가 우선시되는 비오톱(보전)
나. 2등급 : 보호할 가치가 있는 비오톱(보호 및 복원)
다. 3등급 : 현재로서는 한정적인 가치를 가지는 비오톱(복원)