(중급) 재테크의 종류별 비교와 토지를 거래하는 4가지 방법

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

최근 부동산에 관심을 가지는 분들이 많아지고 있는데요.

부동산은 말 그대로 무겁기 때문에, 일단 질러놓고,

기다리면 된다고 말하는 분들이 많은데요.

 

특히 부동산의 경우 자기 자본이 어느 정도 있어야지만,

투자가 가능하기 때문에 좀 더 안정적인 운용 가능합니다.

 

특히 대한민국의 건국 이래로 부동산은 계속해서 우상향 해왔는데요.

부동산 불패설, 부동산 공화국이라는 말이 나온 이유도 여기서 기인합니다.

 

부동산이 돈이 된다는 말은 초등학생도 알고 있는 사실이기 때문에,

부동산에 관심을 가지는 사람들은 많지만,

부동산의 경우 돈이 되는 시장이기 때문에,

 

사기꾼도 많고, 자칫 잘못하면 손해를 보는 경우가 많은데요.

부동산은 입지분석이 필수라고 할 수 있겠습니다.

 

오늘은 부동산을 사람들이 하는 이유와 관련해서, 

재테크 수단의 비교표와 토지를 거래하는 4가지 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

재테크 수단 비교표

1. 재테크의 종류별 비교

 

위에 올린 표는 제가 정리해 본 각종 재테크 수단의 수익성, 

환금성, 안정성을 등급으로 살펴본 비교표입니다.

일단 시작에 앞서 부동산 투자에 사람들이 많이 빠져드는 이유에 대해 살펴보자면,

1. 예ㆍ적금 같은 금융의 경우 안정적이지만 수익성이 낮음.

2. 주식의 경우 수익이 좋지만 안정성에 있어서 위험한데요.
(주식의 경우 평균적으로 개인이 -75%, 외국인 170% 수익을 냄)
(주식의 경우 환금성을 A로 둔 이유는 주식의 경우 빼면 환금까지 3일 걸림)
(물론 물리면 사람의 심리상 못 뺀다는 단점은 있습니다.)

3. 부동산의 경우 환금성이 걸리지만 평균적으로,

수익성이나 안정성 부문에서 A등급 이상이기 때문에 사람들이 몰려들고 있습니다.
(아파트 같은 실물 부동산의 경우 토지보다 팔기 쉽기 때문에 환금성을 다르게 둠)

여기서 우리가 토지를 해야 하는 이유는,

앞서 설명한 바와 같이 토지의 경우 건국 이래 4000배가 올랐으며,

평균적으로 APT가 2배 올랐을 때,

토지는 5배 정도 올랐기 때문에 사람들의 토지 투자에 대한 관심이 많은데요.

일단 시작에 앞서

토지 구매에 있어서 가장 중요하게 살펴볼 것은
도로, 용도, 입지분석을 하시고, 4가지 서류를 보셔야 합니다.

자세한 내용은 지난번에 티스토리에 서류에 대해 올렸으니 
궁금하신 분들은 아래의 링크를 참고 바랍니다.

 

(기초) 토지 투자에서 사기를 피하게 해주는 4가지 서류는?

개인간 거래

2. 토지를 거래하는 4가지 방법

 

토지 거래의 방법에는 크게 4가지가 있습니다.

 

1) 개인

일단 첫 번째로 개인과 개인 간의 거래가 있는데요.

개인 거래의 장ㆍ단점을 살펴보자면 다음과 같습니다.

장점

토지를 시세대로 구매할 수 있다.
잘만 사면 좋은 위치의 토지를 구매할 수 있다.

 

단점

일반적으로 위치가 안 좋을 가능성이 높다.
일반적으로 개인 매물로 나오는 필지의 금액대가 높기 때문에 돈이 많이 든다.          

 

기획부동산

2) 기획부동산

 

두 번째로는 개인이 기획 부동산에게 사는 방법이 있습니다.

 

기획 부동산 거래의 장ㆍ단점을 살펴보자면 다음과 같습니다.
​
장점

소액으로 구매가 가능하다 500~1000만 원도 가능

단점

추적 60분에 나오는 기획 부동산의 경우 수법이 매우 다양하지만 맹지에, 
비오톱 같은 규제로 묶인 개발제한구역 등을 수백 ~ 수천 배의 가격을 붙여,

팔아먹기에 죽을 때까지 팔기가 힘들다.

 

개발이 되면 나라에서 보상을 받기 때문에 대박이다라고 말을 하지만,
일반적으로 나라에 수용될 시 공시지가의 2.5~3배 정도를 받고,

강제로 땅을 팔아야 되기 때문에 손해.

(​정부 수용 시 공시지가를 기준으로 최소,
10년 전에 산 사람이 이득이고, 5년 전에 사야 본전인 경우가 많은데,  
예컨대 기획부동산의 경우 공시지가 5~10만 원짜리 땅을 250~400만 원에 팔기 때문에 손해임.)

 

단점이 매우 많아서 여기까지만 언급함.

 

LH

3) LH

세 번째로는 LH 같은 곳에서 구매하는 방법이 있습니다.

 

LH 거래의 장ㆍ단점을 살펴보자면 다음과 같은데요.

 

장점

위치가 좋다.
소액도 가능하다.
도로부터 관련 기반 시설 공사를 다 해준다. 

단점

시세보다 비싸다.
경쟁률이 높다.          
LH가 아니어도 이런 기반 시설 공사를 다 해주는 법인 부동산 회사도 있지만, 찾기가 어렵다.

(법인 부동산 회사로부터 구매하는 경우에는 계약서로 명시를 받아야 합니다.

공사해 주는 척 사기 치는 기획부동산 사례가 많음.)

 

경매

4) 경매

 

네 번째로 경매로 구매하는 방법이 있습니다.

경매의 장ㆍ단점을 살펴보자면 다음과 같은데요.

장점

시세보다 저렴하게 구매가 가능하다.
운이 좋으면 좋은 위치의 토지를 구매할 수 있다.
잘만 사면 소액으로도 투자가 가능하다.

단점

권리분석이 복잡하다.
전문가도 권리 분석을 잘못하면 시세보다 비싸게 사는 경우가 있다.
일반적으로 좋은 위치에 좋은 용도, 즉 좋은 땅이 경매까지 나오는 경우가 드물다.

(잘 생각해 보면 답이 나옵니다. 과연 좋은 땅이 계속 안 팔려서 경매까지 나오겠는가? 

좋은 땅이었다면, 경매까지 오지 않고 진작에 팔렸다.)

 

3. 결론

 

지금까지 재테크 비교와 토지 거래를 하는 4가지 방법에 대해서 알아봤는데요.

토지 거래의 경우 돈이 되는 시장이라 많은 사람이 몰립니다.

하지만 단 음식에는 벌레가 꼬이는 법.

 

그만큼 사기꾼도 많으니 철저하게 입지, 서류, 용도, 현장, 도로

이 5가지를 분석해서 성공적인 투자를 하셨으면 합니다.