재건축규제 재건축초과이익환수제와 분양가상한제란?

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안녕하세요 친절한 토선생입니다.

최근 30년이 넘은 1기 신도시와 관련해서,

재건축이냐 리모델링이냐 말이 엄청 많은데요.

 

현재 상황에서는 각종 규제들이 많아,

전문가들은 지금은 주택 공급이 많지만,

2~3년 후에는 공급 절벽이 올 수도 있다고,

경고하고 있는데요.

 

오늘은 재건축초과이익환수제와

분양가상한제에 대해서 

알려드리도록 하겠습니다.

 

1. 분양가상한제란?

윤석열 정부 들어 부동산 재건축과 관련한,

'대못' 규제들이 완화되고 있는데요.

 

분양 시장에서 주택 공급을 위축시켜온,

분양가상한제(분상제) 대상 지역이 대거 축소됐습니다.

 

또 재건축에 걸림돌이 되어왔던,

재건축초과이익환수제(재초환) 완화를 위한 개정안도,

지난해 11월 발의돼 상임위원회에 계류 중인데요.

 

분양가 상한제

분상제는 높은 분양 가격을 낮춰,

적정한 가격에 아파트가 건설되고,

거래될 수 있도록 하기 위한 제도입니다.

 

일정한 표준건축비와 택지비에,

가산비를 더해 분양가를 산정하고,

그 가격 이하로 분양하도록 하는데요.

 

2005년에는 공공택지에

지어지는 주택에만 적용됐다가,

 

2007년 9월부터 민간택지에

건설되는 주택에도 확대 도입됐습니다.

 

그러나 2014년 분상제가 적용되는,

민간택지 요건이 강화되면서,

제도가 유명무실해졌는데요.

 

2020년 다시 민간택지 요건을 대폭 완화해,

서울 18개 구의 309개 동과

경기도 3개 시의 13개 동 등,

총 322개 동이 분상제를 적용받게 됐습니다.

 

시장 수요 가격보다,

낮은 수준에서 상한가가 정해지면,

건설사들은 수익성이 낮아져 사업을 꺼리게 되고,

부동산 공급이 늘어나기 어려운데요.

 

이에 국토교통부는

지난 1월 서울 강남구, 서초구,

송파구, 용산구를 제외한 다른 모든 지역을,

분상제 적용 대상에서 전면 해제했습니다.

 

재건축초과이익환수제 개정안

2. 재건축초과이익환수제란?

재건축초과이익환수제(재초환)는

재건축 사업으로 얻는 이익에,

누진 과세하는 제도인데요.

 

2006년 9월 도입됐다가,

2013년 부동산 침체를 이유로 시행이 유예됐습니다.

 

이후 문재인 전 정부에서 부활해,

재건축 초과이익이 가구당 3000만원을 넘으면,

초과이익의 10~50%를 부담금으로 내야 하는데요.

 

재건축 개발이익은

재건축이 종료될 때의 집값에서,

 

추진위원회 설립 승인 당시 집값,

정상 주택 가격 상승분,

개발비용을 제외하고 산출합니다.

하지만 재건축 초과이익에

세금을 따로 부과하는 것은,

이미 보유세와 양도세 같은 각종 세금을 낸 마당에,

중복 과세 문제가 따라다니는데요.

 

특히 거래를 통해 실제 실현된 이익이 없는데,

재건축 전후의 집값 차이를 계산해,

징세하는 것은 무리라는 지적도 있습니다.

 

이에 국토부는

'재건축부담금 합리화 방안'을 내놓은 바 있는데요.

 

초과이익 환수 면제 기준 금액을 올리고,

부과율별 구간을 확대한 것이 주요 내용입니다.

 

지금까지 분양가상한제와

재건축초과이익환수제에 대해서 알아봤는데요.

 

재건축이나 재개발 투자의 경우,

시간이 오래걸립니다.

 

입지좋은 지역의 아파트를 싸게

구매가 가능하고, 이득 실현을 할 수 있지만,

자기 분담금의 문제도 존재하고,

 

일반적으로 아파트는 100년을 바라보고 짓기 때문에,

30~50년 사이의 아파트는 재건축 허가가 어려운데요.

 

젊어서 몸테크를 할 것인지, 

다른 방법을 선택 할 것인지는,

현명하게 판단해서 결정하셨으면 합니다.