(고급) 기획부동산이란? 기획부동산 예방법은?

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안녕하세요 친절한토선생입니다.

 

최근 재테크가 선택이 아닌 필수로 바뀌면서

재테크에 관심을 가지는 분들이 많아졌는데요.

재테크에 관심이 있는 분들이라면

한 번쯤은 토지투자나 부동산투자, 기획부동산

등등의 용어에 대해서 들어보셨을 겁니다.

 

특히 인간의 불온한 욕망을 이용한 

기획부동산과 그로 인한 피해에 

눈물을 흘린 분들도 많을 텐데요.

 

오늘은 이러한 기획부동산이 무엇인지

기획부동산의 예방법에 대해서

알려드리도록 하겠습니다.

 

기획 부동산이란?

1. 기획부동산이란?

 

기획부동산의 경우 주로 강남에 

좋은 건물과 좋은 설비를
가지고 영업하는 경우가 많은데요.

알아두실 점은 기획부동산의 경우에는

특성상 한 곳에서 오래 영업을 못하고,

 

같은 상호를 오래 유지하지 못하는데요.

 

보통 평균 1년 정도 주기로 위치를 바꾸고 

새로운 상호로 새로운 곳에 

새로운 기획 부동산을 차리는데요.

이렇게 자주 상호가 바뀌고 위치가 바뀌는 이유는

사기를 당했다고 찾아 노는 사람이 엄청 많기 때문입니다.

물론 한 곳에서 10년 넘게 상호 변경 없이 

영업을 하는 법인 부동산 등 

정상적으로 영업을 하는 곳도 많습니다만

강남쪽은 조심하시는 게 좋습니다.

 

기획부동산의 방식

2. 기획부동산의 방식

기획부동산들은 주로 
녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 그린벨트, 임야
와 같은 용도의 토지들을 파는 경우가 많은데요.

토지를 구매할 때에는 

토지대장(또는 토지이용계획확인원, 지적도, 등기부등본)을

무조건 확인하시고, 사셔야 합니다.

토지의 용도는 다들 아시겠지만 

건폐율과 용적률을 좌우하고, 

어떠한 건물을 지을 수 있는 지를 좌우하는, 

그 토지의 신분, 팔자를 결정하는

정말 중요한 요소입니다.

 

제가 글을 통해서 항상 강조하는 내용이기도 합니다만.

토지 투자에 있어서는 용도, 도로, 입지분석 

이 3가지가 가장 중요합니다.

 

기획부동산을 피하려면?

물론 전문가라면 그중에서도

대박이 날 수 있는 물건을 찾아낼 수 있지만 

 

일반인의 경우 현실적으로 불가능하고, 

그러한 물건은 적당한 금액으로 구하기도 어려운데요.

만약 구매를 하신다면

난 잘 모르겠다고, 생각하시는 분들은

 

위에 언급한 용도가 아닌 
일반주거지역이나 준주거 지역을 사셔야 합니다.
돈이 많다면 상업지역도 괜찮은데, 

이 경우 대부분 이미 오를 만큼 올랐고,

이미 호재가 시세에 어느 정도 반영되어

시세 차익을 많이 보기는 어렵습니다.

 

지상권이란?

3. 토지를 구매함에 있어 중요한 서류의 내용

 

토지를 구매함에 앞서서 

등기부 등본의 경우 

계약 전에 한 번 정도는 꼭 떼어보셔야 하는데요.

 

왜냐하면 토지나 건물에 (근) 저당권, 지상권, 지역권,
전세권, 가압류, 가등기 이런 것이 있으면

내가 토지 구매를 하더라도 원하는 대로 
토지나 건물을 이용하기 매우 어렵기 때문입니다.

(근) 저당권, 전세권, 가압류, 가등기 

등이 실행되면 소유권 자체를 잃을 수도 있고,

 

지역권은 토지 사용에 불편을 주며, 

지상권은 내 땅이라도 내 마음대로 

이용하거나 건물을 지을 수 없게 만듭니다.

 

맹지

4. 맹지와 맹지의 위험성

기획부동산들은 도로가 없는 땅, 

일명 맹지를 파는 경우가 많은데요.

눈이 멀은 사람을 맹인(盲人)이라고 하듯이 

눈이 먼 땅을 맹지(盲地)라고 합니다. 

 

맹지의 기준은 도로에 접하고 있느냐 없느냐에 따라 

확인할 수 있는데 맹지의 경우 

건축 허가가 나지 않아 건축 행위가 어려운데요.

 

일반적으로 토지 투자는 여러 가지 용도가 있겠지만

수요자를 예상하고 투자를 하게 되는데요.

 

이 수요자는 대부분 건설 행위와 같은 

개발 행위를 통해 임대 수익 등의 수익을 노리기 때문에

맹지의 경우에는 수요자도 거의 없을뿐더러

내가 직접 개발행위를 할 수 없어 위험합니다.

 

이러한 내용은 연예인 지석진 씨 사례로도 많이 알려진 내용인데요.

예컨대 용도가 일반주거지역으로 되어 있어 

건폐율이 최대 60%, 용적률이 200~250% 라 할지라도 

위에서 언급한 것처럼 건축허가가 나지 않습니다. 

그렇기 때문에 토지를 구매하시는 분들은
도로가 이미 있거나 도로 개설을

계약서에 명시해 주는 경우에만 사셔야 합니다.

 

기획부동산의 지분 등기

5. 기획부동산 지분 등기와 문제점​

 

기획부동산의 경우 그것이 알고 싶다 등을 통해 다들 아시겠지만
수십, 수백, 수천 명에게 지분 등기를 해 주는 경우가 많은데요.

수천~수만 평의 땅을 사서 

수십, 수백, 수천 명에게 지분 등기를 해줍니다.

예컨대 투자자가 100명이라 치면 

1/100씩 지분 등기를 해주는데요.

애초에 임야나 그린벨트는 

땅 자체의 가치도 거의 없지만 

 

조상님의 덕으로 20년 후에 개발이 돼서 

가치가 생긴다고 해도 공유자가 

그렇게 많으면 개발하기가 난감합니다.

대부분 단독으로 소유하고 있는 

주변 다른 땅을 사서 개발을 하지

 

100명의 지분을 가진 지주에게

연락을 해야 하는 절차상의 

어려움 때문에도 구매를 안 합니다.

개인에게 필지를 원칙으로 개별 등기해 주거나 
 2~3명 정도로 공유 등기하는 경우에 구매하시는 게 좋은데요.

 

기획 부동산의 수법

6. 기획부동산의 수법

기획 부동산의 경우 

보통 지인에게 땅을 판매하라고 시킵니다.

 

이 땅이 무조건 오르니까

유명한 사람도 샀다더라 나도 샀다.  
경매라서 싸게 나온 거다 등의

 

감언이설을 통해 직원에게 구매를 시키고
그 직원의 지인까지 망치는 짓을 하는데요.

가까운 친척 혹은 친구 혹은 

선배/후배의 조언으로 수천만 원을 이미 투자하시고
이미 지불한 후에 미심쩍으니

저에게 상담하시는 분들이 정말 많은데요.

 

정말 안타까운 현실입니다.

투자는 꼼꼼히 알아보고 해야 하는데

전문가도 아닌 단지 지인이라는 이유로 투자를 한다?

 

말도 안 되는 상황인 거죠.

 

현장 답사의 중요성.

7. 현장 답사의 중요성

 

제발 가까운 누가 소개했다고 그대로 믿지 마시고, 
위에 언급한 내용들을 꼭 확인하시고

 

구매 전에 위성사진만 볼 게 아니라 그 땅에
1번이라도 직접 방문하여 눈으로 확인하시기 바랍니다.

대부분의 기획부동산은 

고객이 땅을 보러 가겠다고 하면 

별 핑계를 대면서 답사를 꺼리는데요.

예컨대 땅이 좋은데 뭐가 문제냐 

이러한 호재가 있는데 뭐가 문제냐 등등~

의 핑계를 댑니다.

 

왜냐하면 해당 땅의 경우 개발 예정이 없거나

개발 예정이 있더라도 예정은 예정일뿐

언제 될지 아무도 모르기 때문에

가면 마음이 바뀔까 봐 이걸 걱정해서 그러는 건데요.

 

결론

8. 결론

 

돈은 자신이 직접 굴려야 합니다.

 

물론 지인의 말도 중요하지만

직접 서류를 확인하고,

토지의 경우 직접 답사까지 진행해서

자신의 눈으로 본 지역을 믿으셔야 합니다.

 

코로나 때문에 정신적으로

다들 많이 힘든 시국입니다.

 

코로나와 제로 금리를 이용해서 재테크를 빙자하며

각종 사기가 많이 유행하고 있는데

다들 사기 조심하시길 기원합니다.

 

쉽게 돈 버는 방법은 없습니다.

 

각종 후기보다는 비슷한 재테크를 빙자한

사기 수법들을 신중하게 알아보시면

사기의 위험에서 조금이나마 벗어날 수 있습니다